我剛結(jié)束了菲律賓馬尼拉4天3晚的考察之旅，付了3套房的意向金，選好房號(hào)，剩下的簽完合同之后，此事就塵埃落定了，作為一個(gè)海外房產(chǎn)置業(yè)的資深人士，借機(jī)把自己這次的感受和大家分享！

一、先來說說我為什么選擇馬尼拉？

原因很簡(jiǎn)單。首先，投資就是為了掙錢。

比起各種母基金、類固收、私募股權(quán)、保障類的理財(cái)產(chǎn)品，我個(gè)人投資偏向房產(chǎn)，但我們知道，國內(nèi)房產(chǎn)黃金時(shí)代早已落下帷幕，不適合投資。

房產(chǎn)投資找對(duì)風(fēng)口很重要，毫無疑問在國家一帶一路的英明領(lǐng)導(dǎo)下，現(xiàn)在中國投資風(fēng)口在東南亞。而菲律賓的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)在東南亞國家中相對(duì)良好，房?jī)r(jià)處于紅利上升期，加上許多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待完善，城市的發(fā)展同樣也給了房?jī)r(jià)很大的增長空間。

數(shù)據(jù)顯示，近3年菲律賓房?jī)r(jià)每年以10%左右的速度增長，平均年齡24歲的巨大人口紅利給予了房產(chǎn)市場(chǎng)新的活力。

馬尼拉作為一個(gè)國際化的大都市，有2400萬人口，密集度極高，是中國密集度最高的城市深圳的8倍，并且不像中國有幾個(gè)一線和強(qiáng)二線城市，現(xiàn)在菲律賓只有馬尼拉一個(gè)特大城市，吸引源源不斷的年輕人涌入馬尼拉都市圈，大量人口將涌入，房產(chǎn)需求不斷增大，因此馬尼拉投資潛力很大。

二、我是如何選擇投資項(xiàng)目的？

確定了大趨勢(shì)，選對(duì)國家或城市了之后，海外置業(yè)最重要的就是位置和地段了，好的位置和戶型除了可以增加流通性，也能帶來良好的租金收益，我在實(shí)地考察之后，選擇了位于馬尼拉的Malate中央生活區(qū)的喬布斯國際公寓，樓盤附近交通便利，緊鄰輕軌和交通大道，周邊政務(wù)機(jī)構(gòu)、使館、高等學(xué)府、體育中心、購物中心環(huán)繞，快捷便利。

房子于2019年6月交房，已有部分用戶入住使用，提供10年超長包租，確保前5年7%、后5年8%的租金收益，且在交房3個(gè)月后開始計(jì)算租金。

多數(shù)人投資菲律賓房產(chǎn)，最開始都是被"炒樓花"吸引而來的。菲律賓低首付甚至零首付的付款方式，在樓花階段僅僅需要開發(fā)商處更名即可套現(xiàn)走人，賺一波快錢。

說實(shí)話，我不認(rèn)為菲律賓房?jī)r(jià)會(huì)像國內(nèi)房?jī)r(jià)前些年那樣爆發(fā)式增長，我最終的目的還是做長線投資。所以在選擇項(xiàng)目的時(shí)候，傾向于選擇能較快出租以獲取現(xiàn)金流的現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房，對(duì)我而言，買了房子有人租，能長租是最好的，穩(wěn)定的租金可以帶來良好的受益。

其次是看位置，房地產(chǎn)投資首要之務(wù)當(dāng)然是地段了。理想的投資地段，毋容置疑是菲律賓的核心商務(wù)區(qū)CBD或者是有潛力成為未來CBD而擁有大幅度增值趨勢(shì)的區(qū)域。不過相對(duì)的，投資成本也較高。

而除了CBD之外，馬尼拉高校附近的"學(xué)區(qū)房"一樣有著高回報(bào)率，因?yàn)榉坡少e的大學(xué)不同于國內(nèi)的大學(xué)，菲律賓大學(xué)都不提供住所，學(xué)生不得不在學(xué)校周邊自己尋找住房，因?yàn)樵趯W(xué)校附近的公寓出租率很高，年租金回報(bào)率達(dá)到的8%以上不是難事。

最后看交通，馬尼拉作為全世界人口密度最大的城市之一，超2400萬人口在馬尼拉擁擠地生活著。馬尼拉市區(qū)交通主要依靠Jeepney、tricycle （就是人力的三輪車）、LRT（輕軌）。輕軌是菲律賓上班一族出行的重要交通工具，面對(duì)馬尼拉日益嚴(yán)重的堵車狀況，乘坐輕軌無疑是最佳選擇。這些年輕人是馬尼拉租房的主力客群，因此，選擇便利的輕軌站旁的物業(yè)做投資，也是取得最佳出租回報(bào)的方式之一。

三、菲律賓房產(chǎn)有什么坑？

前段時(shí)間，我曾看到新聞報(bào)道，去年很多中國人在菲律賓買房，被不少黑心中介欺騙，1套房子交了七八千，甚至一萬元的服務(wù)費(fèi)，最后買到的卻是只有50年租賃權(quán)的房子。

在海外，這樣子的事情發(fā)生概率還是挺高的。一個(gè)國家的國情、法律制度、當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況、信息獲取深度等等各有不同，一個(gè)初來乍到的作為外國人的你，要分辨清楚還真是比較難的。

因此在海外買房除了找到靠譜的中介之外，一定要帶一個(gè)律師，相關(guān)合同這邊有不少關(guān)于房地產(chǎn)公司的法律條款，專業(yè)的事交給專業(yè)的人來做。此外一定要保留一切原始文件和單據(jù)，如果你把現(xiàn)金交給中介，千萬千萬要保留一切原始文件和單據(jù)，銀行存款憑條等一定要拍照留存。不要嫌麻煩，萬一出現(xiàn)了問題，這些措施可以更好保障你的權(quán)益。

目前，菲律賓正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)期，在大搞基建，這是房地產(chǎn)崛起的時(shí)刻，可以保證房產(chǎn)在未來的升值空間和較好的租金回報(bào)率。大陸的炒房客也陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，之后菲律賓的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)越來越熱，這時(shí)候投資菲律賓房產(chǎn)，是最佳時(shí)期。

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