美元貶值歐債危機持續百億熱錢“陳兵”香港房價20個月大漲了47%

　　港府鐵面擠泡沫樓市數日零成交

　　美元持續貶值、歐債危機持續加深，導致了國際熱錢滿世界尋找出路，而中國經濟走好、利率走高及人民幣升值預期，吸引了大量熱錢“陳兵”中國香港，希望借道流入中國內地，這造成了香港樓市價格的不斷飆升。統計數據顯示，香港樓價持續上漲，在過去20個月內，累計漲幅已高達47%，接近1997年香港樓市泡沫高峰期，很多人都感慨，香港樓市正回到1997年前的亢奮狀態。這讓港府十分擔心。

　　為了控制泡沫風險，香港政府上周五再次祭出重拳，宣布對樓市交易征收額外印花稅，以抵御熱錢對樓市帶來的沖擊。新政出臺，香港樓市反應“立竿見影”，成交量劇跌8成，絕大多數樓盤出現零成交。業內人士指出，隨著新政效果的逐步展現，香港樓價短期內可能下跌5%—10%。但由于推動樓價上漲的因素沒有根本改變，因此依然看多后市。

　　港府出手抵御熱錢拒絕重演泡沫破裂

　　1997年香港樓市泡沫破滅，房價大跌60%以上，且一跌就是三年，結果經濟一片蕭條，大批員工失業，社會出現動蕩，直到2001年中央政府救助才逐步走出困境。

　　因此，對于此輪樓市價格的飆升，香港政府十分警惕。港府統計數據顯示，目前香港豪宅樓價已超越1997年高峰期一成。雖然一般住宅市場的平均樓價仍與1997年有12%的距離，但近期亦出現較急速的升幅。豪宅市場的熾熱氣氛，已經逐漸蔓延至一般市民的住宅市場。

　　11月18日，國際貨幣基金組織(IMF)發表報告指出，香港未來幾個月將面對越來越明顯的物價壓力，并警告稱熱錢涌入、低利率和樓盤供應緊張正使香港面臨越來越大的房地產泡沫風險。為了抑制樓市泡沫，香港政府今年2月、4月和8月連續出臺調控政策，但效果并不明顯。面對嚴峻形勢，上周五，港府出臺了堪稱史上最嚴厲調控措施的“額外印花稅”:11月20日開始，購入不滿6個月出售的房屋需繳售價的15%為額外印花稅；6-12個月售出為10%；12-24個月售出為5%。

　　香港金融管理局當天亦宣布，即時起下調樓宇按揭成數。樓價1200萬港元或以上的物業按揭成數，由六成下調至五成；800萬元至1200萬元的樓宇按揭由七成下調至六成。

　　香港財政司司長曾俊華強調，樓價急速升幅已經超越一般市民收入的增長幅度。如果此次措施無效，政府不排除會采取進一步的調控措施。金管局總裁陳德霖也發出預警，“在極低利息和全球資金繼續泛濫的宏觀環境下，很多投資者都很容易忽略了香港市民收入與樓價已經越來越脫節，我們非常關注樓市和按揭市場的升勢是否會導致銀行體系的信貸風險持續增加。”

　　香港運輸及房屋局局長鄭汝樺昨日表示，新措施旨在針對投機炒賣活動，大幅增加短期炒賣的成本，以降低市場對樓價短期上漲的預期，以令市場投機活動減少。

　　市場反應“立竿見影”樓價短期或跌一成

　　史上最嚴厲調控措施的出臺，猶如一瓢冷水，澆到了炙熱的香港樓市頭上。之前熱火朝天的香港樓市頓入寒冬。

　　香港美聯物業的統計顯示，在樓市新政出臺的首個周末，香港十大指標性二手樓盤的成交量已經比前一周末減少近八成，二手樓看樓量普遍下跌五成以上。其中，還有許多樓盤罕見地出現“零成交”。

　　香港一手樓交易也出現了明顯降溫。上周末在香港開盤的6個樓盤總共只售出42套新房，人氣最旺的西半山蔚然也僅賣出28套。而此前業界曾經傳聞該樓盤已有70套新房被業主預訂，但上周末的實際銷量還不及傳言的一半，可能有不少潛在購房者半路改變了主意。

　　對于樓市新政的效果，發展商和分析機構普遍預計，香港樓市短期內會有下跌，但跌幅不會太高。

　　香港房地產商———會德豐有限公司董事黃光耀指出，政府措施即時影響到炒賣或投資者入市，無可避免樓價短期會有輕微調整，預期會有幾個百分點至一成的跌幅，但相信市場應能承受到有關調整。

　　星展銀行發布分析報告指出，港府新措預計令住宅市場的交易顯著降溫；短期投機者將被逐出市場，更重要的是，包括真正的終端用戶在內的真正買家因預計房價將下滑而采取觀望態度，故此預計，未來3個月的成交量可能下滑30%至50%。

　　投資銀行花旗集團、摩根大通等也一致認為，港府推出新措施較市場預期嚴厲，加上長遠調控措施仍有機會出臺，對市場氣氛帶來負面影響，料樓價可能調整5%至10%。

　　◎業界觀點

　　業界繼續看多新政出臺不會逆轉上漲趨勢

　　盡管市場普遍認為，港府樓市新政的出臺，會在短期內打壓香港樓價，但是，多數業內人士也指出，調控措施只是打擊短炒，不會影響長線投資。香港樓市長期向上的趨勢不會因為新政的出臺而逆轉。

　　中原地產創始人施永青指出，在全球量化寬松的金融環境之下，業主不會因為政府打擊炒風，就肯把自己的物業削價求售。因為銀行利率太低且貨幣貶值壓力大，而樓市租金回報金今年以來一直維持在約3%以上的水平，因此，樓價不會就此掉頭向下。

　　發展商長江實業執行董事趙國雄也表示，由于香港經濟增長強勁，資金持續流入，加上措施主要針對短期炒家，而香港樓市目前仍以自住者為主導，相信中長期對整體樓市的影響不大。

　　東亞銀行首席經濟師鄧世安認為，如果外圍因素不變，歐美資金繼續流入，內地人繼續來港買樓，樓價長期向上的趨勢不會逆轉。

　　摩根大通也繼續看多香港樓市后市走勢，維持今年住宅樓價15%升幅預測，明年預測則由10%上調至15%。

　　◎相關新聞

　　內地投資客對香港樓市影響不大

　　有觀點認為，由于內地實施嚴厲的樓市調控政策，使得大量內地資金流向香港，推高了香港樓價。對此觀點，不少香港地產界人士及政府官員都給予了反駁。

　　香港中原地產聯席董事黃良癉表示:“香港九成的交易都會在二手的中小住宅部分，內地房客所占整體比例很小。香港主力從來不是靠他們，港幣與美元的聯系匯率制度才是真正原因。”據中原統計，內地個人買家僅占到了香港總體樓市成交量的6.7%及成交額的10.8%。

　　匯豐金融服務(亞洲)總裁黃慧群指出，香港買樓移民的政策推后，截至今年6月底，獲批者所涉及的總金額僅為528億港元，其中僅30%用于購買香港房產，并不足以推高香港樓市。

　　香港保安局局長李少光也認為:“內地投資移民對香港樓價和貧富差距影響有限。”

　　南方日報記者田志明