房地產(chǎn)市場(chǎng)政府調(diào)控作用

　　第一，政府的職責(zé)在于制定科學(xué)的能夠有效保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)則。房地產(chǎn)市場(chǎng)既具有普通商品市場(chǎng)運(yùn)行的一般特征，又具有土地的有限性、房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易的時(shí)間較短，不到20年的時(shí)間，還處于起步階段，房地產(chǎn)的投資主體和需求主體在相當(dāng)大的程度上還帶有一定的盲目性。這些都要求盡快制定和完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)法律制度，既防止壟斷，又防止過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)；既促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律有序運(yùn)行。

 　　第二，由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)育的初期階段，政府的主要職責(zé)就是要保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)育。我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的不成熟性和諸多幼稚性，大多與市場(chǎng)發(fā)育不成熟有關(guān)，因此，政府的重要職責(zé)就是保護(hù)和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，而不能將它一棍子打死。當(dāng)然，政府保護(hù)和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，并不意味著政府要直接參與或代替市場(chǎng)，而是要保持政府的獨(dú)立性。如果政府直接參與市場(chǎng)，就難以保持其公正的“裁判員”身份，就難以制定公正客觀的規(guī)則和制度。近年來(lái)，不少地方政府熱衷于搞經(jīng)營(yíng)城市。經(jīng)營(yíng)城市本身無(wú)可厚非，但一些政府借經(jīng)營(yíng)城市之名，實(shí)則行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之實(shí)，或站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)上搞舊房拆遷、圈占農(nóng)民土地，再加上長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的土地實(shí)行批租制，沒(méi)有采取公開(kāi)的競(jìng)價(jià)招標(biāo)制度，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的混亂，因此，也需要轉(zhuǎn)變政府職能。

 　　第三，充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求。在一般情況下，政府調(diào)控市場(chǎng)，主要是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，經(jīng)濟(jì)手段需要通過(guò)具體的經(jīng)濟(jì)政策來(lái)實(shí)施，包括財(cái)政政策、金融政策等。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求總量來(lái)看，價(jià)格上揚(yáng)表明房地產(chǎn)總量處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。要抑制價(jià)格的過(guò)快上漲，一方面要加大開(kāi)發(fā)力度，增加供給；另一方面，要控制需求。控制需求并不是控制一般的以家庭居住為目的的消費(fèi)性需求，而是要控制以投機(jī)或炒作為目的的需求。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，即使對(duì)投機(jī)性需求或炒作性需求進(jìn)行抑制，也不宜采取行政辦法，而是要充分運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，如提高房貸利率，課以較高的稅率，從而增大投機(jī)成本，減少投機(jī)性需求。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前我國(guó)存在著結(jié)構(gòu)性失衡。一方面，有大量住宅賣不出去，空置率越來(lái)越高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)積壓1年以上的商品房面積超過(guò)了1億平方米。另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)重供不應(yīng)求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了獲得豐厚的利潤(rùn)回報(bào)，對(duì)開(kāi)發(fā)大面積的高檔商品房樂(lè)此不疲，對(duì)小面積的經(jīng)濟(jì)適用房則不感興趣。要解決結(jié)構(gòu)性失衡，就需要增加開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的比例，而且嚴(yán)格限制以經(jīng)濟(jì)適用房的名義開(kāi)發(fā)超大面積住宅或?qū)⒔?jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩俊Ｒ虼耍�可采取�?duì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房征收較低的稅率，對(duì)修建豪華住宅要征收高額稅率；對(duì)購(gòu)買普通商品房征收較低稅率，對(duì)購(gòu)買豪華住宅則征收高額稅率。

 　　第四，將對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的“暗補(bǔ)”改為“明補(bǔ)”。目前，我國(guó)采取先補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)商并要求以較低價(jià)格賣給中低收入家庭的方式開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房。其結(jié)果，要么是開(kāi)發(fā)商不執(zhí)行政府的規(guī)定，私自抬高價(jià)格，以普通商品房的價(jià)格賣給需求者；要么富人躋身其中，享受不該享受的優(yōu)惠政策，不少地方已經(jīng)出現(xiàn)一些家庭擁有多套經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，就是明證。要解決經(jīng)濟(jì)適用房的錯(cuò)位現(xiàn)象，就需要將“暗補(bǔ)”改為“明補(bǔ)”，由補(bǔ)給開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯友a(bǔ)給中低收入者群體，中低收入者家庭可以完全按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買住宅。 　　第五，要及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，推進(jìn)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)改革，以避免盲目投資。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，單個(gè)的房地產(chǎn)企業(yè)不可能及時(shí)準(zhǔn)確地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，這就要求政府跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，及時(shí)發(fā)布信息，以便企業(yè)能夠準(zhǔn)確掌握信息，作出決策。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)主體對(duì)政府發(fā)出的市場(chǎng)信號(hào)要有靈敏反應(yīng)。如果市場(chǎng)主體對(duì)政府信號(hào)不靈敏或沒(méi)有反應(yīng)，政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控就會(huì)失效。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)投資中相當(dāng)多屬于國(guó)有企業(yè)，而國(guó)有企業(yè)由于產(chǎn)權(quán)改革不到位，法人治理結(jié)構(gòu)不健全，激勵(lì)和約束機(jī)制缺失，對(duì)于盲目投資所產(chǎn)生的損失可以不負(fù)責(zé)任，因而必然對(duì)市場(chǎng)信號(hào)反應(yīng)遲鈍或沒(méi)有反應(yīng)。從民營(yíng)投資主體來(lái)看，他們往往更多地注重短期利益，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，在一定程度上產(chǎn)生了盲從行為。因此，要建立房地產(chǎn)投資主體對(duì)政府信號(hào)的靈敏反應(yīng)機(jī)制，就需要深化國(guó)有和民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。