為化解中國房地產(chǎn)庫存，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了一系列應(yīng)對(duì)舉措，明確指出鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格。20多年來，這是該會(huì)議首次直接“喊話”鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)。但多位業(yè)內(nèi)及專家對(duì)“國是星期三”(微信號(hào)：WednesdayNews)表示，地方土地財(cái)政“痼疾”下高企的地價(jià)、上升的人力成本等已將開發(fā)商利潤攤薄，而降價(jià)可能帶來的“房鬧”、購房者觀望加劇等負(fù)面作用，也削弱了開發(fā)商降價(jià)積極性。
各方喊話開發(fā)商：讓利降房價(jià)！
與前兩年只字未提房地產(chǎn)調(diào)控不同，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“化解房地產(chǎn)庫存”列為2016年中國經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一，并為此開出戶籍制度改革、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等五味“藥方”。其中，鼓勵(lì)房企順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律適當(dāng)降價(jià)，頗受輿論關(guān)注。
新華社于12月22日發(fā)表《一些房地產(chǎn)企業(yè)仍幻想“政府救房市”》的評(píng)論文章稱，[注冊(cè)開曼公司]遵循供需原則消化房地產(chǎn)庫存，必須擠壓房價(jià)中的水分，讓房價(jià)虛火降下來，釋放更多消費(fèi)潛力。12月23日，《人民日?qǐng)?bào)》在題為《開發(fā)商適當(dāng)降價(jià)是最明智的選擇》的文章中也分析，盡管中央出臺(tái)政策，釋放改革紅利，創(chuàng)造有利于維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的大環(huán)境，但化解樓市庫存也得靠開發(fā)商自己，適當(dāng)降價(jià)是最明智的選擇。
要開發(fā)商“割肉”降價(jià)的呼聲于民間一直存在，但在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“點(diǎn)名”、官方媒體積極發(fā)聲引導(dǎo)卻實(shí)屬鮮見。過去的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上，對(duì)于房價(jià)調(diào)控，僅2011年定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)提到了“要促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，20多年來，“鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)降低商品住房價(jià)格”的表述還是第一次。
有業(yè)內(nèi)分析人士指出，中央已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)庫存之所以居高不下，主要原因之一就是很多城市房價(jià)虛高超出民眾購買力，適度降價(jià)有利于激發(fā)需求。
“我國在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展中存在一些突出的矛盾，‘土地城鎮(zhèn)化’明顯快于‘人口城鎮(zhèn)化’，因此國家提出了要加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，但長期抑制這種需求的癥結(jié)其實(shí)是房價(jià)虛高，很多人買不起房”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向“國是星期三”(微信號(hào)：WednesdayNews)分析。
開發(fā)商會(huì)不會(huì)“割肉”降價(jià)？
中央鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)，開發(fā)商作何反應(yīng)？“現(xiàn)在地價(jià)在漲，貸款、人力成本等也在漲，近兩年三四線城市房價(jià)并沒怎么漲幅，庫存積壓，去年以來基本是以價(jià)換量，降價(jià)空間已經(jīng)很小了”。一位三線城市開發(fā)商對(duì)“國是星期三”(微信號(hào)：WednesdayNews)如是說。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，目前中國樓市分化明顯，一線城市和杭州、南京等二線城市庫存危機(jī)已緩和，降價(jià)動(dòng)力不足。而大量庫存囤積的三四線城市，房價(jià)不高，賣不出去多是本身需求不足、市場(chǎng)飽和，繼續(xù)“以價(jià)換量”效果有限。
當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓更直言，開發(fā)商降房價(jià)去庫存等于自殺，沒有利潤的房企只能等死。
謝逸楓向“國是星期三”(微信號(hào)：WednesdayNews)分析，地方政府“土地財(cái)政”頑疾導(dǎo)致地價(jià)攀升、房地產(chǎn)稅費(fèi)逐年上漲、房企銀行利息高企等，推高了房企成本。“降價(jià)影響利潤，房企可能會(huì)在房子質(zhì)量上做文章。”
除企業(yè)利潤受損外，更多因素在“阻礙”開發(fā)商降價(jià)。謝逸楓分析，首先，如果是上市公司，股東不允許。其次，目前房地產(chǎn)仍很大程度上仍具有投資屬性，開發(fā)商降價(jià)可能引發(fā)前業(yè)主“房鬧”。第三，買房人“買漲不買跌”，如果降房價(jià)，可能加重觀望情緒，去庫存更困難。
實(shí)際上，在房價(jià)漲勢(shì)明顯的2008年下半年和2009年初，官方就曾表態(tài)要開發(fā)商調(diào)整價(jià)格。2011年，高層也曾“喊話”，要求開發(fā)商“流道德血液”，變相呼吁開發(fā)商降價(jià)。但從數(shù)據(jù)上來看，此后房價(jià)并未出現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢(shì)。
庫存“殲滅戰(zhàn)”需打“組合拳”
不少業(yè)內(nèi)認(rèn)為，開發(fā)商降價(jià)去庫存動(dòng)力不足，需要政府提供更多實(shí)質(zhì)性“誘惑”。
謝逸楓表示，國土部門、稅務(wù)部門、銀行等應(yīng)該有更多作為。“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議暗示了地方政府可能會(huì)根據(jù)實(shí)際情況，給房企補(bǔ)差價(jià)、稅費(fèi)減免、減少繳納土地出讓金等降價(jià)補(bǔ)貼，但是沒有明確的方向”。
在更多專家看來，房地產(chǎn)去庫存并不是開發(fā)商一方的事。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一在接受“國是星期三”(微信號(hào)：WednesdayNews)采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)開發(fā)商適度調(diào)整銷售策略、降低價(jià)格是中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議為2016年房地產(chǎn)行業(yè)開出的“藥方”之一，但庫存“殲滅戰(zhàn)”仍然應(yīng)打組合拳。
今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，化解房地產(chǎn)庫存，要從落實(shí)戶籍制度改革方案、深化“建立購租并舉的住房制度”的改革方向、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營銷策略、取消過時(shí)的限制性措施五方面綜合去庫存。
謝逸楓也認(rèn)為，應(yīng)該實(shí)施全方位去庫存方案，供需兩端共同發(fā)力，用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與商品房供應(yīng)調(diào)整，最大程度釋放首次、改善、投資性需求。
朱中一指出，去庫存要通盤考慮，有兩點(diǎn)要重點(diǎn)注意。一是要認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)的分化，要堅(jiān)持分類指導(dǎo)，“庫存太大的城市要去庫存，庫存不足的大城市要增加有效供給”。二是住房制度改革力度要和農(nóng)民轉(zhuǎn)移人口的就業(yè)問題、公共服務(wù)能力相適應(yīng)。“不要只追求快，配套政策、硬件都要跟上”。