當(dāng)深圳市委書記馬興瑞、市長許勤先后回應(yīng)高房價之后，深圳的樓市調(diào)控政策正呼之欲出。

“深圳已計(jì)劃調(diào)整非本地戶籍人口的購房準(zhǔn)入條件——購房人士社保繳納年限由1年變成3年，并于短期內(nèi)執(zhí)行。”2月24日，美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者透露，他從可靠渠道獲得了這個消息。

限購升級的消息已傳遍深圳，但相關(guān)部門并未做出明確否認(rèn)。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(下稱“深圳規(guī)土委”)相關(guān)負(fù)責(zé)人僅對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，相關(guān)政策正在研究之中。

事實(shí)上，與北京、上海、廣州相比，深圳的限購政策最為寬松，上調(diào)非本地戶籍人口的購房門檻被認(rèn)為在情理之中。

除了限購政策外，業(yè)內(nèi)認(rèn)為深圳還可能會在信貸、稅費(fèi)等方面進(jìn)行調(diào)控。高漲了一年多的深圳房價將何去何從?

調(diào)控收緊信號

深圳限購升級的消息并非空穴來風(fēng)。

江少杰告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，非深圳戶籍人口購房社保年限由1年改為3年的政策已經(jīng)確定，相關(guān)部門已開始采取行動。

盡管深圳規(guī)土委尚未公開發(fā)文，但其表示相關(guān)政策正在研究之中。

事實(shí)上，與北京、上海、廣州等其他一線城市相比，[注冊香港公司]深圳的限購政策最為寬松，非戶籍人口購房只需提供一年以上的社保繳納證明即可。在同等條件下，北京、上海、廣州對非本地戶籍購房的社保繳納要求分別是5年、2年、3年。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在深圳房價上漲過快的背景下，將非深圳戶籍人口的購房社保年限上調(diào)最具可行性，可在短期內(nèi)有效抑制投機(jī)性需求。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年12月，深圳新房價格指數(shù)同比漲47.5%，二手房同比漲42.6%，樓價漲幅領(lǐng)跑全國。

早在春節(jié)前夕，深圳市委書記馬興瑞、市長許勤就先后就表示要出臺相關(guān)調(diào)控政策。

1月28日，馬興瑞出席廣東省“兩會”時表態(tài)，深圳房價上漲確實(shí)影響到一批希望來此扎根的年輕人，深圳政府也在思考應(yīng)對方案，包括增加保障房供應(yīng)、加強(qiáng)深莞惠合作、開展棚戶區(qū)改造等。

2月4日，許勤在深圳市六屆人大二次會議閉幕后的答記者問環(huán)節(jié)也坦承，深圳去年的房價上漲過快，和全國一些城市房價的方向不太一致。

許勤透露，深圳無論是商品房還是人才房、保障房，去年的投入和供給都增長不少，包括舊房交易，但依然不能滿足需求的快速增長。“十三五”期間，將繼續(xù)加大保障房建設(shè)力度，計(jì)劃建設(shè)保障房40萬套，供應(yīng)35萬套，可以從供給側(cè)進(jìn)一步平衡市場、平抑價格。

“政策層面，現(xiàn)在深圳房地產(chǎn)主管部門正在研究一些政策，既要惠及所有民眾，又要能夠使房價處在一個合理的區(qū)間。對這個問題，希望大家提出更多的意見和建議。政府也會和專業(yè)部門再進(jìn)一步研究調(diào)控的政策。”許勤為深圳樓市調(diào)控打下了預(yù)防針。

房價緩沖劑

限購政策升級一旦執(zhí)行，短期內(nèi)將對深圳樓市起到一定平抑作用。

美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為，一方面，由于擁有購房資格的人士將縮減，限購升級政策將引起觀望情緒，成交量在政策落地后將下降，時效估計(jì)在半年左右。另一方面，由于政策將影響投資客入市，抑制炒風(fēng)，有利于穩(wěn)定樓價。

“雖然社保1改3提高了非深圳戶籍人口的購房門檻，但影響會比2010年首次出臺限購政策時要小一些。”江少杰對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者說，購房者對限購政策早有認(rèn)知，想要在深圳購房的非深圳戶籍人群大多都有繳納社保的意識，1改3只會在短期內(nèi)限制社保繳納年限不足的需求。長期來看，限購的作用比較有限。

江少杰認(rèn)為，在接下來的半年時間內(nèi)，[香港公司注冊]對于深圳業(yè)主來說將會是一個陣痛期，但是對于買家及換房客而言，則將是一個痛快期。尤其是在二手房方面，會有一些去年的投機(jī)者及企業(yè)主的拋盤。

深圳去年樓市的一個特點(diǎn)是投資客占比升高，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)去年投資客占比近三成。

同時，深圳購房者善于利用高杠桿。根據(jù)鏈家市場研究中心的數(shù)據(jù)，2015年深圳個人住房平均貸款成數(shù)達(dá)到64%，其中二手房購房者中貸款購房的比例達(dá)到91%。

《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者了解到，深圳一些投資客連首付款都不夠，靠信用卡套現(xiàn)、高息貸款等方式湊首付。一旦房價上漲未達(dá)預(yù)期，這些投資客將面臨重大資金壓力。

在深圳鏈家市場研究中心總監(jiān)肖小平看來，限購升級影響的群體比較有限，購房者可以通過將戶口遷入深圳等方式規(guī)避。她認(rèn)為限貸、稅費(fèi)政策的作用會更明顯，相信政府會出臺一系列調(diào)控政策。

春節(jié)過后，業(yè)內(nèi)也確實(shí)在流傳一份正在研究的政策清單，包括上述提到的非深圳戶籍人口購房社保年限由1年改為3年、個人普通住房對外銷售所需繳納的營業(yè)稅免征期由2年改為5年、首套房按揭貸款的要求提高與適當(dāng)收緊房屋評估價等。

記者獲悉，目前深圳的銀行已經(jīng)開始收緊信貸，審核更加嚴(yán)格，控制貸款額度。

“趕緊出政策吧，深圳房價再這樣漲下去很可能會崩盤。”在深圳已經(jīng)有兩套住房的李先生這樣跟記者說道，房價上漲過快，他想換房的成本就會越高，期望房價能穩(wěn)定下來。