國(guó)內(nèi)一線城市近日樓市大熱。推動(dòng)樓市除了房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的回暖之外，杠桿資金被認(rèn)為是背后的重要推手。以“首付貸”、“監(jiān)管貸”為代表的場(chǎng)外配資引起了監(jiān)管部門(mén)的重視。
截止到昨晚9點(diǎn)，多方消息顯示，監(jiān)管部門(mén)已計(jì)劃出臺(tái)措施，[注冊(cè)英國(guó)公司]打擊部分中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購(gòu)房首付款的貸款的行為。昨日，北京青年報(bào)記者從鏈家、我愛(ài)我家等多家中介處獲悉，其提供的首付貸業(yè)務(wù)已全面暫停。
現(xiàn)象
迅猛發(fā)展的“首付貸”杠桿資金
所謂首付貸，是指在購(gòu)房人首付資金不足時(shí)，地產(chǎn)中介或金融機(jī)構(gòu)能夠?yàn)槠涮峁┭a(bǔ)助資金拆借，用于購(gòu)房人放大購(gòu)房杠桿，在一些房?jī)r(jià)上漲較快地區(qū)，首付貸的存在讓部分購(gòu)房者的實(shí)際首付已降至10%，這相當(dāng)于是10倍杠桿，杠桿比例遠(yuǎn)高于去年股市巔峰時(shí)期的“場(chǎng)外配資”。“上海鏈家事件”以后，“首付貸”等金融杠桿的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始被業(yè)界所關(guān)注。
據(jù)了解，首付貸一般期限是3年以內(nèi)，利率大部分在7%—9%，有的可能會(huì)稍高。準(zhǔn)備近期在北京買(mǎi)房的劉女士介紹，某中介極力向她推薦首付貸，最高可以借給她60萬(wàn)元，這樣她就可以買(mǎi)下更好的房子。據(jù)了解，首付貸在貸款金額方面從幾萬(wàn)元到數(shù)十萬(wàn)元不等，中介也會(huì)對(duì)客戶的還款能力做一定的評(píng)估。
以鏈家為例，該公司首付貸產(chǎn)品2015年的總體規(guī)模為3億元左右，購(gòu)房者通過(guò)這款產(chǎn)品平均申請(qǐng)的貸款為15萬(wàn)元左右，審核通過(guò)率為70%。其首付貸產(chǎn)品此前僅面向新房銷(xiāo)售，已完成了1.8億元的回款，余額為1.2億元。目前，鏈家已經(jīng)暫停了其首付貸的產(chǎn)品。
在房產(chǎn)中介中，提供類似產(chǎn)品包括我愛(ài)我家、房天下、世聯(lián)行等。此外，以P2P為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)也有“首付貸”相關(guān)產(chǎn)品，其中包括搜易貸、房金所、小牛在線、合匯貸、生活貸等。
以互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)推出的“首付貸”為例，在無(wú)抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬(wàn)元，最高可以貸到房屋總價(jià)的20%。其流程是，平臺(tái)把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產(chǎn)品，然后對(duì)外發(fā)售。
追訪
首付貸的本質(zhì)就是P2P?
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，從提供服務(wù)的方式來(lái)說(shuō)，目前這類產(chǎn)品一般有以下幾種。第一種是中介自營(yíng)，如搜房、鏈家、世聯(lián)行等，而放貸的范圍基本是自己的樓盤(pán)或有合作的地產(chǎn)商。具體操作情況是，用戶在申請(qǐng)貸款時(shí)，需填寫(xiě)包括收入、銀行流水等相關(guān)信息，放貸方在審核通過(guò)后放款給客戶，客戶再用來(lái)繳房款，這些過(guò)程一般會(huì)有人跟進(jìn)，以確保資金用于購(gòu)房。
第二種模式是一些地產(chǎn)商和中介與第三方機(jī)構(gòu)合作。多數(shù)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)開(kāi)展的首付貸業(yè)務(wù)即采用該模式。跟第一種模式相比，在這種模式中，放款和風(fēng)控都在第三方機(jī)構(gòu)的手上。近期陷入兌付危機(jī)的P2P平臺(tái)鑫琦資產(chǎn)上海分公司的模式即跟此十分相似，其被質(zhì)疑通過(guò)P2P的模式幫助房地產(chǎn)商融資。
還有一種就是平臺(tái)直接提供貸款，[英國(guó)公司注冊(cè)]相比前兩種，這種模式可能并沒(méi)有限定樓盤(pán)，用戶可以有更多的選擇。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是比較容易避開(kāi)利益輸送的嫌疑，但同時(shí)這種模式對(duì)風(fēng)控的要求比較高。
北青報(bào)記者了解到，提供“首付貸”的資金來(lái)源中平臺(tái)自有資金比例非常小，絕大多數(shù)來(lái)源于P2P理財(cái)資金。如鏈家金融、搜房控股旗下的房天下、世聯(lián)行旗下的“世聯(lián)集金”等都有相對(duì)應(yīng)的理財(cái)產(chǎn)品。一名業(yè)內(nèi)人士指出，所謂的“首付貸”就是P2P，一些平臺(tái)涉嫌自融、一些涉嫌利益輸送，其中存在巨大的道德風(fēng)險(xiǎn)，一旦房?jī)r(jià)停止上漲甚至下跌，這些產(chǎn)品極易陷入兌付危機(jī)。
調(diào)查
樓市場(chǎng)外配資規(guī)模超萬(wàn)億？
一位某P2P平臺(tái)的風(fēng)控專員告訴北青報(bào)記者，首付貸其實(shí)在好幾年前就有了，但在去年以來(lái)發(fā)展迅猛，目前市場(chǎng)上利用銀行以外“加杠桿”配資入樓市的購(gòu)房者比例大概在5%~10%之間，其中“首付貸”又占了近一半的比例，其次是信用消費(fèi)貸。
而根據(jù)媒體報(bào)道，目前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，三成購(gòu)房者是借助中介公司杠桿來(lái)完成購(gòu)房的。根據(jù)各大中介公司公開(kāi)宣傳的數(shù)據(jù)顯示：鏈家約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元，我愛(ài)我家大約也有800億元，而整個(gè)中介行業(yè)通過(guò)“場(chǎng)外配資”實(shí)現(xiàn)購(gòu)房成交金額或早已超過(guò)1萬(wàn)億元。而這個(gè)數(shù)據(jù)還不包括許多大大小小的P2P平臺(tái)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，官方在政策層面加杠桿可以視為場(chǎng)內(nèi)加杠桿，更多的場(chǎng)外杠桿也在出現(xiàn)。各種首付貸款已經(jīng)可以將首付降到最低5%，也就是杠桿率可以放大到20倍。甚至部分企業(yè)，已經(jīng)可以提供契稅貸款。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“首付貸”的風(fēng)險(xiǎn)被夸大。網(wǎng)貸之家首席研究員、盈燦咨詢CEO馬駿表示，目前有些大的P2P平臺(tái)已經(jīng)“陽(yáng)光化”了。以前沒(méi)有首付貸的時(shí)候，購(gòu)房者必須通過(guò)親戚朋友等借錢(qián)，但現(xiàn)在有了首付貸。這在房地產(chǎn)市場(chǎng)以萬(wàn)億元計(jì)的交易中，只是九牛一毛。
分析
為何地產(chǎn)中介熱衷于“首付貸”？
北青報(bào)記者在調(diào)查中了解中，多名購(gòu)房者曾在看房的過(guò)程中被中介極力推薦首付貸。那么，地產(chǎn)中介和 P2P 平臺(tái)為何熱衷于“首付貸”呢？
以鏈家為例，目前鏈家金融業(yè)務(wù)已經(jīng)占到整體收入的10%，而2017年預(yù)計(jì)可貢獻(xiàn)20%的收入，鏈家理財(cái)CEO魏勇曾公開(kāi)表示，預(yù)測(cè)未來(lái)5年金融業(yè)務(wù)將為鏈家提供50%的凈利潤(rùn)。
在鏈家理財(cái)平臺(tái)上，有兩款主要的理財(cái)產(chǎn)品：面對(duì)投資者的定期寶和面向購(gòu)房資金需求者的家多寶。由于投資人和借款人的利率并不一致，其中存在息差。在上海“鏈家事件”中，其息差問(wèn)題曾被市場(chǎng)人士質(zhì)疑。
分析人士指出，家多寶背后的借款人借款期限是固定的，但是投資方所對(duì)應(yīng)的定期寶產(chǎn)品卻按照時(shí)間分為60天、半年期、一年期三類。資金兩端一一匹配在鏈家理財(cái)平臺(tái)上并沒(méi)有出現(xiàn)。
觀察
首付貸將引發(fā)監(jiān)管風(fēng)暴？
據(jù)了解，上海“鏈家事件”發(fā)生以后，銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)了一次“鏈家地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)事件處置工作座談會(huì)”。而據(jù)深圳媒體的報(bào)道，深圳市金融辦近日下發(fā)了一份《關(guān)于商請(qǐng)?zhí)峁┓婪斗康禺a(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)材料的函》，稱“根據(jù)省市主要領(lǐng)導(dǎo)批示精神，現(xiàn)針對(duì)深圳市房地產(chǎn)交易過(guò)熱，銀行機(jī)構(gòu)、P2P小額貸款公司等機(jī)構(gòu)相繼參與“首付貸”、高杠桿放貸，放大金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，研究如何進(jìn)一步防范金融風(fēng)險(xiǎn)”。
另?yè)?jù)媒體援引知情人士的信源稱，包括央行和銀監(jiān)會(huì)在內(nèi)的金融監(jiān)管部門(mén)，正密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，將要求商業(yè)銀行對(duì)于住房貸款申請(qǐng)嚴(yán)格審查，如果首付資金來(lái)自高杠桿融資類貸款，則不應(yīng)發(fā)放貸款。監(jiān)管部門(mén)將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購(gòu)房首付款的貸款行為。
一線城市房?jī)r(jià)急劇上漲，“杠桿上的樓市”在今年的全國(guó)兩會(huì)上也成為重要議題。全國(guó)人大代表、重慶市市長(zhǎng)黃奇帆指出，如果聽(tīng)任當(dāng)前一些地方的房市高杠桿，將會(huì)是另一場(chǎng)金融災(zāi)難。一些銀行的購(gòu)房貸款首付已經(jīng)從原來(lái)的40%降到30%，現(xiàn)在有些已經(jīng)降到20%，如果房產(chǎn)商或者中介再給買(mǎi)房的人提供10%到20%的首付，實(shí)際上就使得買(mǎi)房的人變成零首付或者5%到10%的首付，而美國(guó)次貸危機(jī)的源頭就是零首付，房?jī)r(jià)也就沒(méi)頭沒(méi)腦地兩個(gè)月、三個(gè)月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點(diǎn)到5000點(diǎn)的后果是一樣的。
從多方面的消息來(lái)看，一場(chǎng)針對(duì)“首付貸”為代表的杠桿資金的監(jiān)管風(fēng)暴正“山雨欲來(lái)”。