“5%~6%的出租回報(bào)率在住宅市場已經(jīng)非常罕見，但在商鋪市場還是容易找的。”當(dāng)記者向房地產(chǎn)專家咨詢什么產(chǎn)品可以抵御通脹時(shí)，專家們不約而同地推薦商鋪。

據(jù)了解，10月廣州發(fā)布“限購令”之后，雖然有不少住宅投資客轉(zhuǎn)向商鋪市場，導(dǎo)致商鋪的平均出租回報(bào)率下滑，但只要有投資的慧眼仍可以找到戰(zhàn)勝通脹的投資品。

業(yè)主“反價(jià)”升30萬元

“反價(jià)”、“惜售”已經(jīng)不再是住宅市場的專利，最近商鋪市場這些現(xiàn)象表現(xiàn)得更加明顯。

滿堂紅地產(chǎn)商鋪部郭海波告訴記者，自從廣州對住宅進(jìn)行“限購”之后，投資商鋪的顧客明顯多了。看鋪、買鋪的人多起來之后，一些業(yè)主開始坐地起價(jià)，“反價(jià)”成為商鋪市場非常常見的現(xiàn)象，一般來說業(yè)主“反價(jià)”在10%左右，部分心態(tài)比較強(qiáng)的業(yè)主甚“反價(jià)”20%，而買家大多能夠接受業(yè)主5%~10%的“反價(jià)”。

“上個(gè)月成交了一個(gè)海珠區(qū)新港西路上的臨街商鋪，業(yè)主反價(jià)幅度就很大，最終卻順利成交。”郭海波告訴記者，那個(gè)商鋪面積不到40平方米，最初業(yè)主的放盤價(jià)格為300萬元，折合單價(jià)在8萬多元每平方米，當(dāng)時(shí)看房的買家特別多，業(yè)主看到這樣的情形就開始“反價(jià)”，經(jīng)過艱苦的談判之后最終以330萬元的價(jià)格成交，比最初的放盤價(jià)格上升了30萬元。

出租回報(bào)率難超5%

“一鋪養(yǎng)三代”是投資市場經(jīng)典的言論，投資者對商鋪的租金很看重，一般要求投資回報(bào)率至少為8%~10%之間。

據(jù)了解，目前廣州市場的商鋪回報(bào)率已不及往昔，一般都在4%~5%左右，能達(dá)到5%的已經(jīng)很難得。

以新港西路的那個(gè)臨街商鋪為例，目前的租金是15000元/月，按照收租12個(gè)月計(jì)算，上一任業(yè)主的出租回報(bào)率可達(dá)6%；而下一個(gè)業(yè)主的出租回報(bào)率就降到5.5%。

郭海波告訴記者，由于很多之前投資住宅的顧客轉(zhuǎn)向商鋪，因此現(xiàn)在商鋪的出租回報(bào)率已經(jīng)有所下降，現(xiàn)在能達(dá)到5%~6%的出租回報(bào)率已經(jīng)非常不錯(cuò)了。

專業(yè)市場鋪：以收租為首要目標(biāo)

房地產(chǎn)研究人士周峰認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的確是目前住宅市場低迷情況下資金轉(zhuǎn)移的渠道之一。

郭海波建議，如果是以收租為首要目標(biāo)的，可以考慮一些成熟的專業(yè)市場鋪。專業(yè)市場商鋪的出租回報(bào)率往往高過街鋪，一方面這種商鋪面積比較小，處于商場內(nèi)，經(jīng)營情況有一定的不確定性；另一方面這種專業(yè)市場已經(jīng)非常成熟，投資這類商鋪以收租為主，商鋪的升值前景不及街鋪。

街鋪：更看重升值前景

“街鋪的出租回報(bào)率往往不及專業(yè)市場商鋪，但是投資街鋪主要是看中其升值前景。”中原地產(chǎn)工商鋪總監(jiān)劉廣浩表示。

目前最繁華的商圈出租回報(bào)率都不太理想，如北京路商圈、上下九商圈以及海珠區(qū)的江南西商圈，位置最差的臨街商鋪也超過10萬元/平方米的單價(jià)，目前這些商圈出租回報(bào)率都只有4%左右，在市場上屬于中等水平。

興業(yè)地產(chǎn)工商鋪總監(jiān)朱輝告訴記者，升值幅度較大的區(qū)域街鋪年升值幅度可達(dá)20%左右。以珠江新城的首層商鋪為例，2008年的均價(jià)為6萬元/平方米左右，2009年升至8萬元/平方米，到2010年均價(jià)已達(dá)10萬元/平方米。

周峰認(rèn)為，按目前市場情況看，只有居住規(guī)模達(dá)到10萬人或以上的社區(qū)周邊的臨街商鋪才有投資價(jià)值。

出租回報(bào)率高的街鋪反而是位于專業(yè)市場附近的小型街鋪，如桂花崗皮具批發(fā)市場附近的一些散鋪，出租回報(bào)率往往可以達(dá)到5%~6%。