面對(duì)保障房這塊“大蛋糕”，無從下手的企業(yè)終于獲得了“刀叉”。

由發(fā)改委制定的《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）日前已下發(fā)到地方政府，明確投融資平臺(tái)公司和其他企業(yè)可申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券，為保障房建設(shè)籌措資金。

與此同時(shí)，財(cái)政部最新發(fā)布的發(fā)債計(jì)劃顯示，今年仍將發(fā)行兩千億元地方債，優(yōu)先用于保障房建設(shè)，首期500多億地方債將于6月27日上市。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，政策的開閘，將使企業(yè)募集到3000億~4000億規(guī)模的資金。然而，楊紅旭同時(shí)認(rèn)為，兩大平臺(tái)開通，仍不解渴。

按照要求，全國(guó)1000萬套保障房必須在今年11月底前全部動(dòng)工，但截至5月底，實(shí)際開工率僅為34%，這也意味著，在全年大約1.4萬億元的保障房投資中，將有9300億要在未來5個(gè)月投放。

在土地出讓遇冷、銀行貸款難度加大的情況下，即便上述兩個(gè)平臺(tái)融到的資金全部投入保障房，也有數(shù)千億資金缺口待補(bǔ)。

“政府+開發(fā)商”模式將占主流

《通知》規(guī)定，除地方政府投融資平臺(tái)公司以外，其他企業(yè)也可發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障房融資，但必須“在政府核定的保障性住房建設(shè)投資額度內(nèi)”。

中金公司發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，今年下半年保障房建設(shè) “政府+開發(fā)商”模式將占主流。北京一位匿名開發(fā)企業(yè)代表也向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，保障房收益穩(wěn)定，且企業(yè)可通過投建保障房建立與政府的合作關(guān)系，并獲得政策優(yōu)惠。在企業(yè)獲得銀行貸款愈加困難的情況下，成本相對(duì)較低的債權(quán)融資不失為一個(gè)好的渠道。

但同時(shí)，困擾保障房建設(shè)的利潤(rùn)率問題仍然未能根本解決。在保障房的各項(xiàng)類型中，建設(shè)經(jīng)適房、限價(jià)房的利潤(rùn)雖低，但回款相對(duì)較快；而廉租房和公租房建設(shè)回款較慢，企業(yè)建設(shè)的積極性更加難以保證。

楊紅旭認(rèn)為，保障房建設(shè)收益率低、回款慢的現(xiàn)實(shí)將使企業(yè)（尤其是上市房企）更加慎重地選擇債券融資。

今年4月，作為行業(yè)龍頭老大的萬科與河北省住建廳簽署協(xié)議，承接河北8000套保障房的建設(shè)，這是民企開發(fā)商少有的保障房大單。但萬科集團(tuán)副總裁毛大慶也坦承，建設(shè)保障房意在獲得品牌推廣效應(yīng)，以圖今后在北京周邊城市的發(fā)展。

楊紅旭表示，可以預(yù)見的是，即便放開債券融資的閘門，未來通過這種方式投建保障房的企業(yè)，仍將以央企和地方國(guó)企為主。

第三季度房地產(chǎn)投資提速

在保障建設(shè)任務(wù)空前龐大的背景下，近期中央不斷給予融資政策支持。財(cái)政部近日公布了今年首期地方債代理發(fā)行計(jì)劃，涉及11個(gè)省市，共計(jì)504億元的地方債將重點(diǎn)投向保障房。

同時(shí)，住建部、財(cái)政部、人民銀行三部門正在對(duì)利用公積金支持保障房建設(shè)試點(diǎn)工作進(jìn)行專項(xiàng)檢查，意在核查公積金貸款的落實(shí)力度和安全性。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，隨著政策影響下的商品房投資熱情減退，保障房正在成為拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主力。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前5個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資18737億元，同比增長(zhǎng)34.6%，遠(yuǎn)高于同期固定資產(chǎn)投資的增速（25.8%）。自2009年6月以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已連續(xù)24個(gè)月明顯超過固投。

楊紅旭表示，隨著保障房資金的到位，今年第三季度保障房投融資和建設(shè)將繼續(xù)提速，并使得房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)維持在較高的水平。他認(rèn)為，今年11月底前完成保障房開工任務(wù)“應(yīng)不成問題”。

有觀點(diǎn)還稱，如果今年全國(guó)保障房1.4萬億投資全部落地，將占整個(gè)住宅投資比例的半壁江山，其上下游的數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)也將受益。

地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)加大

在地方融資平臺(tái)債務(wù)越陷越深的情況下，如果再發(fā)債或?qū)⒊霈F(xiàn)舊債未了，又添新債的情況，風(fēng)險(xiǎn)也由此加大。楊紅旭認(rèn)為，“發(fā)債就是透支未來的收入來解決保障房十多年的欠債。地方債務(wù)的負(fù)擔(dān)或由此加重”。

而對(duì)銀行影響，招商銀行（600036，SH）分析師劉東亮對(duì)記者說道，“應(yīng)該會(huì)緩解銀行的信貸資金壓力。在連續(xù)上調(diào)存準(zhǔn)后，銀行的資金面有壓力，通過債券融資，可以繞開信貸的指標(biāo)。我覺得影響最大的可能是城投債這一塊，以前城投債被認(rèn)為是有風(fēng)險(xiǎn)的，如果還是依托同一個(gè)平臺(tái)融資的話，風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上加大了。對(duì)地方融資平臺(tái)的貸款，風(fēng)險(xiǎn)主要來自抵押物的價(jià)格，比如地價(jià)之類的，我覺得銀行貸款和新債關(guān)系不大。”