經(jīng)歷了1月份的冷淡開局、2月份成交微漲，再到3月份的小陽春，北京樓市在一季度完成了破冰三部曲。在2012年前三個月，以價換量成為眾多房企共識并愈演愈烈，越來越多的項目加入到降價促銷的陣營中，同時打破了銷售僵局。業(yè)內(nèi)人士分析指出，降價促銷驅(qū)動了剛性需求的逐漸釋放，但其數(shù)量相對有限，未來成交量能否持續(xù)回暖仍存變數(shù)。[注冊香港公司條件]

與冷清的土地供應(yīng)相比，北京商品住宅市場在一季度表現(xiàn)出了一定的供應(yīng)熱情。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，北京商品住宅市場新增供應(yīng)面積在前三個月呈現(xiàn)出逐月遞增的態(tài)勢，一季度共計新增供應(yīng)住宅11593套，新增供應(yīng)面積128.29萬平米，雖然環(huán)比上一年四季度分別下降49.4%、54.5%，但同比去年一季度分別大增82.2%和57.3%。

然而，相對充足的供應(yīng)并未能夠改變交易走低的局面。剛過去的一季度，北京新建商品住宅簽約套數(shù)為13443套，成交均價為18844元/平米，環(huán)比分別下降了17%、9.8%，同比下降幅度分別為35.7%和15.9%，創(chuàng)下了繼去年四季度以來的新低。但同時，從成交數(shù)據(jù)的變化不難看出，雖然同比數(shù)字仍然大幅下滑，但從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，樓市正逐漸走出年初的低谷。

[注冊香港公司好處]業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，隨著信貸政策向剛需傾斜等利好，北京樓市正逐漸步入企穩(wěn)階段。但同時從兩會精神中可以預(yù)見，今年仍堅持“支持剛需，抑制投資”的調(diào)控目標(biāo)，樓市短期內(nèi)量價齊升的情況很難出現(xiàn)。

低價盤搶占套數(shù)排行榜

“面對持續(xù)一年多的樓市調(diào)控，大量項目滯銷，一些開發(fā)商的現(xiàn)金流已瀕臨枯竭，越來越多的開發(fā)商無力僵持，只得棄價換量。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍指出，以降價為首的促銷激發(fā)的連鎖反應(yīng)最直接體現(xiàn)在了銷售上。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的一季度，北京商品住宅成交套數(shù)排行前10位的項目，五環(huán)外項目居多，總共簽約成交2883套，成交均價為15043元/平米，低于全北京樓市成交均價18844元/平米20.2%。在排行的10個項目中，僅有保利·西山林語1個項目成交均價突破2萬元，其余9個項目，包括中弘·北京像素、龍湖·時代天街、鴻坤理想城等成交價格都集中在15000元/平米左右。

低價入市的龍湖·時代天街自成本價入市后一直保持火爆的銷售，而身為商住產(chǎn)品的中弘·北京像素，也因低總價小戶型的優(yōu)勢再度盤踞銷售榜首。[瑞豐注冊香港公司]

盡管目前低價項目占據(jù)了市場主流，但那些能夠狠下心來降價的項目也獲得相對不錯的回報。位于昌平的保利·羅蘭香谷項目在眾房企厲兵秣馬的3月里“一降成名”，與上期開盤價15000-17000元/平方米相比，推出的新房源均價僅為12000-14000元/平方米，同時還推出11900/平方米的特價房產(chǎn)品，縱向降價幅度在20%左右，而橫向與鄰近領(lǐng)秀慧谷、珠江·摩派國際等樓盤價差達(dá)40%左右，這樣的降價幅度令不少剛需趨之若鶩，開盤數(shù)日252套房源已認(rèn)購一空。這樣的銷售業(yè)績將其送上了成交套數(shù)排行第四位。

鴻坤理想城報價曾達(dá)23000元/平米，一季度推出了準(zhǔn)現(xiàn)房樓王，據(jù)知情人士透露，該項目原預(yù)計均價比上期高出不少，但實(shí)際開盤時均價為21000元/平方米，最終在一季度獲得了249套成交業(yè)績。“以價換量成功的同時，預(yù)示著五環(huán)以外的房價將繼續(xù)下行。”一位分析人士稱。

城區(qū)樓盤價格堅挺

與五環(huán)外主打剛需概念盤的“薄利多銷”有別，一季度商品住宅成交金額的排行榜上，五環(huán)內(nèi)項目以質(zhì)取勝的優(yōu)勢得以顯現(xiàn)。雖然目前北京樓市郊區(qū)化顯著，五環(huán)外項目成交占了八成，但五環(huán)內(nèi)為數(shù)不多的在售項目成交金額卻占據(jù)了較大的市場份額。

在成交金額排名前10的項目中，出現(xiàn)了以金茂府、逸翠園、西山壹號院等為代表的一批高品質(zhì)項目，成交均價普遍在3萬元以上。可以發(fā)現(xiàn)，供應(yīng)有限的城區(qū)主流房源，降價動力有限，價格依然相對堅挺。

“目前出手的購房人主要有兩部分，除了剛需以外，還有尋求資產(chǎn)保值增值的改善型購房者。”北京某知名項目負(fù)責(zé)人對記者表示，項目的稀缺性和未來升值潛力更容易受到購房者的青睞。“前幾年房價上漲時，五環(huán)內(nèi)項目價格提升速度明顯快于郊區(qū)項目，樓市調(diào)控后，大量郊區(qū)項目定價回到兩年前，但城區(qū)項目價格卻依然堅挺，對比強(qiáng)烈的反差促使購房者在樓市下行過程中選擇更靠近中心城區(qū)、保值性更佳的樓盤。”該負(fù)責(zé)人表示，這也是近期帶動五環(huán)以內(nèi)樓盤成交量增加的原因。

高姍也表示，手握房票的購房人決定何時購房就在于對開盤項目綜合性價比的衡量以及預(yù)期升值空間的判斷。在同一區(qū)域中，項目除了必須具備較高性價比外，還得在價格上有競爭力，給項目賦予更高的升值空間，這才能體現(xiàn)出高性價比的優(yōu)勢，也才有機(jī)會贏得銷量。