“實際上，銀行之所以要求客戶貸款的樓盤開發(fā)商必須要與銀行有合作關(guān)系，是因為開發(fā)商在銀行有土地抵押貸款，一般都是在哪個銀行做過土地抵押貸款，個人房貸也指定在哪個銀行貸，這部分收入來源也可以供開發(fā)商還該行的開發(fā)貸。”花旗銀行(中國)北京分行的一位客戶經(jīng)理告訴《經(jīng)濟參考報》記者。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，眾多房地產(chǎn)商資金鏈陷入困境，由此給銀行帶來的是開發(fā)貸違約的風(fēng)險。如此，銀行將個人房貸的折扣與有合作關(guān)系的開發(fā)商樓盤緊密掛鉤，也就不難理解了。

中國銀行負(fù)責(zé)個人信貸業(yè)務(wù)的一位客戶經(jīng)理對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“一般而言，大多數(shù)銀行都會考慮客戶需要貸款的樓盤開發(fā)商是否與該行有合作關(guān)系，如果沒有合作關(guān)系，客戶直接找銀行貸款的話，就需要到住房貸款擔(dān)保中心去申請擔(dān)保，并且擔(dān)保費用由客戶承擔(dān)，一般是6‰，而銀行對這樣的貸款批貸程序會相對麻煩一點，甚至有的銀行不太愿意給客戶做與開發(fā)商沒有合作關(guān)系的個貸。”

在大型商業(yè)銀行中，建行北京多個支行營業(yè)部的客戶經(jīng)理均明確表示，建行一般只做與開發(fā)商有合作關(guān)系的個人房貸業(yè)務(wù)，利率最低可以8 .5折。

[百慕大注冊公司]對于個人房貸的審批時間，大多銀行均為3-5個工作日。在購買首套二手房方面，記者了解到，購房者在銀行的貸款利率折扣最低也能享受8 .5折。因此，也有銀行的個人貸款客戶經(jīng)理建議購房者可以考慮購買二手房。相對于首套一手房受開發(fā)商合作關(guān)系的限制，二手房貸款折扣門檻相對較低。一般個人房貸審批通過后，客戶自己再去做房屋過戶手續(xù)，以及到銀行進行房產(chǎn)抵押登記，流程全部通過后，銀行即可放款。

理財師建言還貸準(zhǔn)則

2012年，央行對貸款利率進行了兩次調(diào)整，第一次是在6月8日，5年期以上貸款利率由7.05%調(diào)整為6.8%，調(diào)整之后不到一個月，在7月6日又進行了一次調(diào)整，5年期以上貸款利率由6.8%調(diào)整為6.55%，這意味著，2013年執(zhí)行的個人住房貸款利率比2012年要低0.5個百分點。

每年年底至第二年年初都有一波提前還貸潮，但隨著利率調(diào)低，正在按揭過程中的房奴們每月的月供也將減少，這就讓本來有著提前還貸想法的購房者或許有些猶豫，究竟是否該提前還貸？

對此，有銀行理財師指出，并不是所有人都適合提前還房貸。

“目前貸款償還方式，一種是等額本息還款，當(dāng)借款人還款年數(shù)已接近還款中期時，就不適合提前還貸了。因為等額本息還款方式中，借款人前期還的利息多，本金相對少。到還款中期的時候已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，提前還貸的意義不大。另一種是等額本金方式，若借款人還款期已經(jīng)超過1/3，那么提前還房貸也沒有必要。這個階段，即使你提前還房貸，還的更多的是本金，顯然意義也不大。”工行的一位理財分析師說。