據(jù)悉，“外保內(nèi)貸”是指開發(fā)商將美元存到香港的中資銀行，由香港的中資銀行向內(nèi)地銀行開具一張擔(dān)保函，開發(fā)商因此能夠獲得一筆授信額度。[新加坡注冊公司]“外保內(nèi)貸”意味著開發(fā)商不僅需要向境外投資者支付債券利息，還需要向內(nèi)地銀行支付一筆貸款利息。

業(yè)內(nèi)人士表示，多種因素交織在一起，將導(dǎo)致境外融資的實際成本提高3~4個百分點。除此之外，在港上市房企每次境外發(fā)債還要支付募資額4個百分點左右的發(fā)行費用。

[ 境外融資不會比境內(nèi)的人民幣融資成本便宜。但現(xiàn)在是一種特殊狀態(tài)，全球的流動性出現(xiàn)了暫時性充裕，熱錢泛濫導(dǎo)致境外融資成本下降，使得當(dāng)下成為境外融資的合適窗口 ]

用“盛況空前”來形容今年內(nèi)地房企在境外掀起的發(fā)債潮一點也不為過。據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至3月15日，已有21家內(nèi)地房企在境外發(fā)債，融資額高達(dá)570億元人民幣，這一數(shù)字已經(jīng)逼近去年全年600億元的水平。

[注冊新西蘭公司]近期又有綠城（03900.HK）、融創(chuàng)（01918.HK）、華南城（01668.HK）、萬科香港(01036.HK)、首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）、旭輝集團(tuán)（00884 .HK）等房企發(fā)行了不同規(guī)模的債券。自此，內(nèi)地房企今年以來的境外發(fā)債總額已經(jīng)超過去年全年。

“發(fā)債潮的出現(xiàn)和美國的量化寬松政策（QE3）有很大關(guān)系。”旭輝集團(tuán)董事長林中在接受《第一財經(jīng)（微博)日報》記者采訪時稱，美元債是一個很廣闊的市場，對于在香港上市的房企，發(fā)債是一定會利用的融資手段。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，境外發(fā)債或許只是“看上去很美”，境外融資的綜合成本不比境內(nèi)的融資渠道便宜很多。但現(xiàn)在是一種特殊狀態(tài)，因為全球的流動性出現(xiàn)了暫時性充裕。

新一輪發(fā)債潮來襲

內(nèi)地房企境外發(fā)債的狂潮自年初就已啟幕。據(jù)中指院統(tǒng)計，僅2013年1月，就有17家內(nèi)地房企通過境外融資渠道募集了約合420億元的資金，超過去年全年內(nèi)地房企境外融資總額的一半。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，美國在2012年9月推出第三輪量化寬松政策釋放大量流動性，這為房企境外融資提供了大量的資金來源。從境內(nèi)環(huán)境來看，房地產(chǎn)市場去年下半年以來持續(xù)回暖，部分城市樓市量價齊升，投資者信心增強(qiáng)。

中指院的報告指出，去年下半年以來，內(nèi)地房企境外發(fā)債的認(rèn)購情況良好，多數(shù)債券的認(rèn)購在10倍以上。

但2月下旬以來，香港的債券市場出現(xiàn)了收縮。一個直接的表現(xiàn)是，部分房企擱置了原定的發(fā)債計劃。

“我們原本定于2月下旬發(fā)行債券，但當(dāng)時債市不是很好，就選擇了推遲。”林中告訴記者，境內(nèi)新一輪地產(chǎn)調(diào)控、國際金融市場 的變動等因素都會影響投資者情緒，2月份以來發(fā)債的窗口比較窄。

林中表示：“當(dāng)時債市確實有波動，我們不愿讓投資者冒太大風(fēng)險，故推遲了債券的發(fā)行。我們發(fā)債并不是因為資金緊張，而是想通過發(fā)債優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。由于沒有急迫地需求資金，這種實際情況也允許我們先放一放。”

4月9日，旭輝集團(tuán)公告稱，公司發(fā)行了于2018年到期的2.75億美元優(yōu)先票據(jù)，票面息率12.25%。

“境內(nèi)的調(diào)控對債市的影響其實不是很大，最主要還是受國際資本市場的影響，境內(nèi)調(diào)控已經(jīng)成為一種常態(tài)，債權(quán)人和股東的訴求是不一樣的，債權(quán)人只要求企業(yè)能夠按時還款付息。”上述業(yè)內(nèi)人士稱，最近市場相對比較穩(wěn)定，所以房企發(fā)債的熱情又起來了。

3月下旬至今，又有綠城、融創(chuàng)、華南城、萬科香港、首創(chuàng)、旭輝等房企發(fā)行了債券，一個月不到的時間內(nèi)，上述房企的融資總額達(dá)150億元人民幣。

融資成本背后

內(nèi)地房企集體掀起的發(fā)債潮背后，各自付出的代價卻不盡相同。

例如，中國奧園（03883.HK）于1月底發(fā)行的1億美元五年期票據(jù)的年息高達(dá)13.875%，旭輝此次發(fā)債成本也達(dá)12.25%，而3月萬科香港在境外的首次發(fā)債成本低至2.625%。

旭輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，12.25%的票面息率看似不低，但對于首次境外發(fā)債的內(nèi)地房企而言，這個融資成本仍在合理范圍。

“許多第一次在境外發(fā)債的內(nèi)地房企的融資成本在13%以上，投資者對于上市時間不長、規(guī)模不是很大的企業(yè)債券會要求更高的價格保護(hù)。[新西蘭公司注冊]如果企業(yè)每次發(fā)債都能夠按時償還，發(fā)債的票面息率自然就會下降。”旭輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說。

當(dāng)然也有例外。3月27日，萬科公告披露，萬科地產(chǎn)（香港）有限公司通過旗下子公司發(fā)行8億美元5年期定息債券，首次境外發(fā)債的票面利率僅2.625%。

有證券分析師對記者表示，做到萬科的規(guī)模和評級（BBB+），發(fā)債成本確實可以降到2%~4%，類似的企業(yè)還有華潤置地（01109.HK）和中海地產(chǎn)（00688.HK）。而評級只有一個B的房企，發(fā)債成本一般在7%~14%。

一家香港上市房企負(fù)責(zé)人告訴記者，債券的價格取決于幾個方面，一個是美國國債的利率，這是一個基準(zhǔn)；第二，市場上貨幣的供需；第三是企業(yè)本身的情況，例如評級就是一個重要的參考，在這方面國企相對民企的優(yōu)勢就很大。

“融資成本還取決于公司的信用記錄，每次借錢都還，投資者借錢給你就不怕，就會比較便宜。投資者借錢給你，但面值跌了，下次發(fā)債就比較難。”上述香港上市房企負(fù)責(zé)人稱。

只是“看上去很美”？

記者同時發(fā)現(xiàn)，在香港上市的內(nèi)地房企在發(fā)債公告中，一般都將募資的首要用途描述為“現(xiàn)時債務(wù)再融資”。

上述香港上市房企負(fù)責(zé)人坦言，說白了就是借新債還舊債。“我們會用發(fā)債募集的資金大量替換非銀行貸款，從而降低融資成本。進(jìn)一步說，就是把高成本的信托給替換掉。打通了境外的融資渠道后，就有很多的工具可以用，發(fā)債是可持續(xù)的，每一次都比上一次更便宜，是今后主要的融資渠道之一。”

值得一提的是，也有業(yè)內(nèi)人士指出，境外發(fā)債或許只是“看上去很美”。

盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖稱，總體來說，境外融資不會比境內(nèi)的人民幣融資成本便宜。但現(xiàn)在是一種特殊狀態(tài)，全球的流動性出現(xiàn)了暫時性充裕，熱錢泛濫導(dǎo)致境外融資成本下降，使得當(dāng)下成為境外融資的合適窗口。

記者了解到，房企境外發(fā)債或股權(quán)融資的資金流回內(nèi)地，一般都以外匯資本金和“外保內(nèi)貸”為主要回流渠道，這兩種渠道的隱性成本都不小。