截至3月30日，《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現，按照申銀萬國房地產行業分類，滬深兩市已經有76家房企公布2013年年報，占142家房企的53.5%，其平均銷售凈利率為10.88%，同比下跌1個百分點；41家主營業務在內地而在港上市的典型房企公布2013年業績，約占內地房企在港上市總數的60%，其平均銷售凈利率為36.08%，同比下滑近9個百分點。

更為值得注意的是，[如何在廣洲注冊香港公司服務]滬深兩市已公布年報的76家房企中，42家上市房企利潤率同比下滑，占比為55.26%。

“所謂暴利，其實已經是過去，只是因為房地產總值高。如果僅看利潤率，房地產已屬‘中利行業’，而且到2015年很有可能觸及‘10%紅線’。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，總體來說，房地產開發的剛性成本，包括土地、融資、人力成本等越來越高，但因庫存量、潛在供應量有增無減，導致售價和利潤壓力越來越大，這是房價居高不下，而開發利潤率卻越來越低的根本原因。

盈利能力走低

據蘭德咨詢統計，算上在香港上市不久的陽光100和海昌控股，目前全行業共有210家上市公司。

據《證券日報》記者不完全統計，在這210家上市房企中，至少有117家房企已經公布了2013年業績，總體來說，不少企業都沒有逃脫盈利能力下降的命運。

據申萬報告顯示，2013年前三季度A股上市房企結算凈利率為12.8%，毛利率為35.3%，較2012年同期分別下降了1個百分點和3個百分點。

對此，宋延慶表示，從2010年開始，房地產行業已進入盈利能力下降周期，行業平均利潤率每年降幅都在1個百分點左右。“我們預計，2013年上市房企平均凈利率13%左右，全行業則為11%左右”。

無獨有偶，據德勤發布研究報告顯示，2012年近60%的上市房企出現了凈利潤率下滑，權益回報比率從2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%。

對此，中海地產主席兼首席執行官郝建民認為，今后房地產毛利率持續達到20%已屬及格，而30%為優秀，40%以上則為卓越水平。對于企業毛利率，他認為會根據不同企業的管理水平出現分化。

事實上，關于行業未來盈利空間方面，《證券日報》記者獲悉，多位房企高層與郝建民基本持有一致觀點，其認為，如今不僅一、二線城市和三、四線城市樓市分化加速，甚至一、二線城市本身的樓市分化現象已經凸顯出來，且愈發加劇。[瑞豐注冊美國公司、美國商標注冊服務]在此過程中，房企若想提高盈利能力，爭的或許是管理能力和周轉能力，以此換銷售毛利率和銷售凈利率指標的成長，同時減少資金成本壓力。

謀多方拉升利潤

事實上，《證券日報》記者在多次采訪房企高管的過程中也發現，他們早就意識到盈利能力進入下降周期的問題，并在近幾年開始實施各種試圖改善凈利率、毛利率等盈利能力指標的戰略，而管控成本、增加產品附加值，調整項目周轉速度等成為其主要手段。

“我們的凈利潤率沒降，穩中略有提升”。遠洋地產總裁李明在遠洋地產2013年業績發布會上表示，2013年，遠洋地產實現營業額311億元，同比上升9%；核心凈利潤達30.36億元，同比上升21%。

對此，李明坦言，“因為成本控制取得了一定的效果”。他進一步解釋道，“我們的營銷費用、管理費用、財務費用等方面有了很明顯的下降。銷售收入都在增長，但是營銷費用絕對值下降了”。此外，李明預計，“我們今年在建安成本，前期成本等方面還將有下降的體現”。

值得一提的是，李明向記者直言，在新項目獲取上，遠洋非常看重的投資標準有兩個，一個是毛利率，還有一個是IRR，即內部收益率。如果毛利低，IRR能夠高也可以接受。如果IRR低，毛利率高也可以接受，這是遠洋內部的標準。

而在增加產品附加值上，靠拉升產品溢價空間來提高利潤方面，方興地產的表現則值得關注。眾所周知，方興的金茂府系列產品不但銷售價格高于周邊同類產品，且在“量”上也能實現預期。

對此，方興地產相關人士向《證券日報》記者透露，金茂府系列都屬于“綠金”產品，即將綠色建筑的技術應用于金茂府高端住宅產品中，例如，可以實現不開空調也能將室溫全年保持在24℃-27℃之間。該人士還向記者透露，“在方興的未來規劃中，將借力‘綠金’謀擴張版圖，而方興在上海花費101億元所拿的住宅地塊也將應用綠色技術”。

“不同的綠色建筑標準不同，投入的成本也不同，但一般在國內應用的綠色技術分攤的成本上，排除特殊項目，預計每平方米不足800元。”有專業人士向《證券日報》透露，而鑒于PM2.5概念以及霧霾天氣的擴散，應用綠色技術的房地產產品未來市場空間非常大。