自去年香港樓市不斷升溫，“九招十二式”、額外印花稅（SSD）等措施被先后采用之后，今年前兩個季度香港政府繼續(xù)加大調(diào)控樓市的力度。經(jīng)過幾個月的消化，這些措施開始逐漸顯現(xiàn)成效。由中原地產(chǎn)研究部編制的中原城市領(lǐng)先指數(shù)顯示，香港樓價在日本大地震及本地銀行加息之后累計下跌了1.2%。雖然降幅不大，卻也顯示了香港樓市過去幾個月飆升的亢奮狀態(tài)將告一段落。

金管局新規(guī)嚴(yán)厲

今年第一季度，香港個人資料私隱專員公署提出了共享按揭資料以便金融機構(gòu)進行信貸評估的建議。隨后，香港金融管理局（金管局）要求，從4月1日起，各銀行需將按揭貸款申請人所申請之按揭項目的資料提供給信貸資料機構(gòu)，其中包括申請人姓名，就每宗按揭中的身份（借款人、按揭人或擔(dān)保人）、身份證號碼以及每宗按揭的賬戶狀態(tài)（生效、結(jié)束抑或已撇賬）等信息。金管局同時也指出，為了盡量保護個人隱私，建議共用的按揭資料只涉及按揭宗數(shù)，而非按揭物業(yè)的詳細(xì)資料。

據(jù)業(yè)界人士透露，該政策中所指的“信貸資料機構(gòu)”是一家名為“環(huán)聯(lián)信貸”的公司，其提供的主要服務(wù)之一即為信貸報告。環(huán)聯(lián)信貸在其網(wǎng)站上列明，其提供的報告所涉及的數(shù)據(jù)非常完整，包含一系列正面、負(fù)面數(shù)據(jù)。

中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席董事黃良升向《第一財經(jīng)（微博)日報》透露，其實收集個人負(fù)債信息并輸入資料庫的做法在香港已經(jīng)實行十多年了。但是，過去收集入庫的大多是信貸方面的不良記錄，此次將按揭信息也收集在內(nèi)還是第一次。

香港政府采取該措施的主要目的是為了避免房地產(chǎn)泡沫的形成甚至破滅。金管局在向公眾咨詢的文件中指出，一些國家采取擴張性的財政政策及寬松的貨幣政策將導(dǎo)致全球資金激增，并可能引發(fā)熱錢涌入香港，從而增加資產(chǎn)價格形成泡沫的風(fēng)險。

但是，業(yè)內(nèi)人士對于香港樓市的健康狀況仍很有信心。黃良升向本報分析指出：“香港在1997年的亞洲金融危機最惡劣的情形下，按揭拖欠比率也僅為2%，而現(xiàn)在的情形比當(dāng)時好得多。”所以他認(rèn)為現(xiàn)階段香港樓市是很健康的。此外，黃良生向筆者介紹，香港人在經(jīng)濟危機的時候會賣車、賣股票，但是很少賣樓。或許整體經(jīng)濟已經(jīng)達到崩潰邊緣的時候，港人才會連房子都不要了。

金管局針對上述類似的業(yè)內(nèi)聲音進行了回復(fù)，指出現(xiàn)時的利率環(huán)境與亞洲金融危機期間剛好相反，如果現(xiàn)時資產(chǎn)泡沫破裂，而隨之而來的是大幅加息而非息率持續(xù)下降，則情況將非常危險。

金管局推出收集按揭信息這一措施的另一個目的則是控制香港銀行業(yè)整體風(fēng)險。金管局的統(tǒng)計顯示，樓房按揭貸款已經(jīng)占香港整體銀行業(yè)“在香港使用之貸款”的四成，所以，借款人的借貸收入比例，以及還款能力直接影響到香港銀行業(yè)的風(fēng)險水平。

申報按揭資料的政策剛剛開始實施，效果如何尚不可知。但是，黃良升認(rèn)為，或許香港特區(qū)政府加強對銀行業(yè)借貸行為的監(jiān)管，將會比收集共享個人按揭資料更加有效。黃舉例說，比如限制銀行投放在房地產(chǎn)行業(yè)中的貸款比率不得超過總貸款量的30%等，都將會更直接地控制風(fēng)險。

事實上，金管局的確已經(jīng)意識到香港貸款增長勢頭強勁的態(tài)勢。金管局總裁陳德霖已于近日致函香港各銀行，稱將監(jiān)察業(yè)界今年剩余月份的貸款計劃。

樓市現(xiàn)膠著狀態(tài)

有地產(chǎn)界人士表示，盡管金管局出臺了要求借款人上傳按揭信息的政策，但是最終貸款與否還是各家銀行自己決定，所以，對于一些重要的大客戶，市場認(rèn)為銀行未必會拒絕貸款。相反，這個政策煩到的可能僅是普通小市民而已。

香港畢竟是一個自由度非常高的市場，對于資金雄厚的客戶，無論已經(jīng)買了多少套房子，只要供得起，銀行還是會開綠燈。

恒生銀行的個人銀行服務(wù)經(jīng)理阿鐘表示，雖然樓價居高不下，但是，銀行主要還是關(guān)注貸款申請人的還款能力。“雖然有些樓盤的價格已經(jīng)升穿1997年高位，但是，只要供款者能負(fù)擔(dān)得起，銀行還是會借。”但這并不表示銀行不考慮樓市出現(xiàn)泡沫的風(fēng)險。“銀行主要通過壓低樓盤的估值來進行風(fēng)險控制。”阿鐘舉例道，一套房子賣價300萬，但是，銀行可能保險起見只估其價為250萬，貸款部分則為250萬的七成，而所差的50萬就要買家自行想辦法。

此外，阿鐘還向筆者介紹，恒生銀行按揭審批部門要求申請人在提交申請材料時，盡量提供全面的過往信貸記錄，但同時也會做盡職調(diào)查。“我們會向環(huán)聯(lián)信貸調(diào)取資料，以便掌握申請人手頭上的物業(yè)供款情況。”阿鐘向筆者列出具體的計算公式，即申請人（或夫婦）總收入減去現(xiàn)有月供總和，然后再除以二，得到的金額則為申請人能夠再承受的月供上限。

對于坊間關(guān)于香港一些銀行開始限制對第三套房貸款的傳聞，阿鐘表示恒生銀行尚無這種規(guī)定。黃良升也向本報表示，沒有聽說哪家銀行有類似的政策。他認(rèn)為，香港樓市很健康，空置率非常低，大部分買樓的人，哪怕是用來投資的，也都是作為長線投資。尤其是額外印花稅出臺之后，短炒的情況更少了。因此，黃認(rèn)為銀行沒有理由限制人們買多少套房子。

在政府多管齊下之后，香港樓價于今年第一季度有所降溫。近日，更出現(xiàn)了額外印花稅實施以來的首宗虧本短炒個案。該炒家近日以190萬元沽出一個小單位，雖然賬面獲利約25萬元，但扣除SSD及代理傭金之后，實際虧損約7萬元離場。

但黃良升向筆者透露，在SSD實施后，市場上也有不少短炒盈利的個案。但是，他不否認(rèn)市場中的投機分子的確因SSD的實施而少了很多。

太古城附近的地產(chǎn)中介黃小姐對筆者表示，前階段（2、3月份）市場的確安靜了一陣子，但是4月份又稍有活躍。“日本地震、銀行上調(diào)H按等對樓市的影響不是太大，現(xiàn)在樓市唯一怕的就是加息。”

自去年11月開始，香港各家銀行紛紛提高同業(yè)拆息按揭利率（俗稱H按），提升幅度介于0.03%至1%不等。市場甚至一度傳聞香港的恒生等銀行已經(jīng)棄用H按利率。

諸多措施，無論是從宏觀調(diào)控角度出發(fā)，還是商業(yè)利益的考慮，都對香港樓市產(chǎn)生合力作用。此外，外圍環(huán)境對香港樓市也存在很大影響。例如，中原地產(chǎn)研究部的研究顯示，美元匯價與香港地產(chǎn)成一定的反向關(guān)系。因此，美元未來的走勢也會是左右香港樓價的因素之一。有香港地產(chǎn)界人士稱，香港樓市接下來短期內(nèi)將出現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，但是幾個月之后或?qū)⒗^續(xù)此前上升的勢頭。