對(duì)于上市后綠地是否仍在意“地產(chǎn)一哥”的提問(wèn)，8月18日上市當(dāng)天，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良笑而不語(yǔ)，并未對(duì)媒體做出明確回應(yīng)。“綠地將進(jìn)行產(chǎn)融結(jié)合，配合互聯(lián)網(wǎng)+，走國(guó)際化道路。”在張玉良當(dāng)天的回應(yīng)中，房地產(chǎn)這一主業(yè)只是綠地產(chǎn)業(yè)板塊中的一部分，沒(méi)有作為亮點(diǎn)被凸顯出來(lái)。

上市前，綠地的銷(xiāo)售和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)外界只能預(yù)估，上市之后綠地的財(cái)務(wù)報(bào)表將公開(kāi)透明。在地產(chǎn)利潤(rùn)普遍下滑的背景下，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利能力與規(guī)模相匹配，成為擺在張玉良面前的一個(gè)新課題。

綠地“去地產(chǎn)化”？

這家剛剛登頂全球房企市值規(guī)模之最的開(kāi)發(fā)商，在上市前的這段時(shí)間，對(duì)外卻極少提及房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)。外界聽(tīng)聞更多關(guān)于綠地的消息，新西蘭公司注冊(cè)則是與地鐵、金融和海外投資相關(guān)的內(nèi)容。

對(duì)于綠地上市后將如何布局，8月18日，記者在采訪中了解到，綠地接下來(lái)的目標(biāo)相當(dāng)明確：在去年4021億元營(yíng)業(yè)額的基礎(chǔ)上，今年要達(dá)到4500億元的目標(biāo)；2020年?duì)I業(yè)額達(dá)到8000億元，入圍世界100強(qiáng)。

投資地鐵、做基建、成立軌交PPP基金、入股黑龍江股權(quán)交易所和貴陽(yáng)資產(chǎn)交易中心，這家房地產(chǎn)公司在上市前夕的種種動(dòng)作，看上去都與房地產(chǎn)關(guān)系不大。針對(duì)給外界造成“去地產(chǎn)”印象的猜測(cè)，綠地集團(tuán)表示房地產(chǎn)仍是核心主營(yíng)業(yè)務(wù)，但公司的確在嘗試業(yè)務(wù)的多元化。

“在綠地沖刺8000億的路上，如果沒(méi)有房地產(chǎn)作為支撐，是不可想象的。”克而瑞研究部副總經(jīng)理林波表示。

如何看房地產(chǎn)這一核心主營(yíng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，今年年初張玉良在接受記者采訪時(shí)坦言，簡(jiǎn)單來(lái)看住宅產(chǎn)業(yè)，高峰期基本上已經(jīng)過(guò)去。在經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)變?yōu)橹兴僭鲩L(zhǎng)的背景下，住宅再實(shí)現(xiàn)高速上漲已不可能，但這并不意味著房地產(chǎn)沒(méi)有發(fā)展空間。

“在中國(guó)，房地產(chǎn)還是有很大的空間，注冊(cè)日本公司只是區(qū)域表現(xiàn)的差異問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)可能好一些，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的增長(zhǎng)還在繼續(xù)，這是我對(duì)行業(yè)的基本判斷。”張玉良說(shuō)。

就綠地是否要“去地產(chǎn)”化的市場(chǎng)猜測(cè)，綠地方面表示這種說(shuō)法并不準(zhǔn)確。“房地產(chǎn)現(xiàn)在是，未來(lái)也仍將是綠地的核心主營(yíng)業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，綠地也會(huì)進(jìn)行多元化的嘗試，拓展房地產(chǎn)以外的業(yè)務(wù)。”綠地集團(tuán)相關(guān)人士表示。

實(shí)際上，綠地是全國(guó)房企里第二大的“地主”。僅存量的土地儲(chǔ)備，就能維持其相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，綠地的土地儲(chǔ)備達(dá)1.3億平方米，比恒大1.5億平方米的儲(chǔ)備量少了0.2億平方米，位居全國(guó)第二。在綠地的土地儲(chǔ)備分布中，一線城市占12.2%，二線城市占53.6%，三四線城市占34.1%。

“如此巨量的土地，開(kāi)發(fā)完至少需要十年以上。綠地不可能完全舍棄房地產(chǎn)。”億翰智庫(kù)分析師張化東說(shuō)。

全年業(yè)績(jī)完成率僅33.5%

對(duì)綠地來(lái)說(shuō)，上市后的挑戰(zhàn)在于，如何保證與巨無(wú)霸體量相稱(chēng)的盈利能力，并給予股東可觀的回報(bào)。

從今年上半年的情況看，綠地的業(yè)績(jī)并不搶眼。

據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，今年前7個(gè)月綠地銷(xiāo)售額為937億元，銷(xiāo)售面積912萬(wàn)平方米；銷(xiāo)售額居萬(wàn)科、恒大之后，位列全國(guó)房企第三。按今年房地產(chǎn)2800億的全年銷(xiāo)售目標(biāo)，前7個(gè)月綠地全年業(yè)績(jī)的完成率只有33.5%。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，在盈利能力上，綠地能否有所突破也有待進(jìn)一步觀察。“上市前綠地一直在沖規(guī)模，闖名氣。上市后思路需要轉(zhuǎn)變，應(yīng)以利潤(rùn)為核心，而不僅僅擁有規(guī)模的優(yōu)勢(shì)。”盧文曦說(shuō)。

針對(duì)如何提高企業(yè)盈利的提問(wèn)，張玉良8月18日向媒體回應(yīng)，公司將推動(dòng)房地產(chǎn)主業(yè)進(jìn)行三大轉(zhuǎn)變：從偏重規(guī)模到偏重盈利、從偏重開(kāi)發(fā)到開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)并重、從偏重國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)到全球同步開(kāi)發(fā)。

按張玉良的思路，綠地將推進(jìn)基建、金融、消費(fèi)這三大新主力業(yè)務(wù)。在林波看來(lái)，與恒大跨產(chǎn)業(yè)做食品、文化產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型完全不一樣，綠地的轉(zhuǎn)型圍繞房地產(chǎn)主業(yè)展開(kāi)。“綠地看重的地鐵、基建、金融和海外業(yè)務(wù)，某種程度上是房地產(chǎn)系列的衍生品。”林波表示。

然而房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)走低已經(jīng)是行業(yè)普遍現(xiàn)象。綠地的“新三板”，能否應(yīng)對(duì)資本市場(chǎng)對(duì)綠地業(yè)績(jī)和利潤(rùn)增長(zhǎng)的期許，還不能確定。

上海一家大型房企高層告訴記者，開(kāi)發(fā)商提升利潤(rùn)主要通過(guò)降低融資成本、控制拿地成本，以及提高周轉(zhuǎn)率和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力。“融資成本是最主要的一個(gè)方面。從成本角度來(lái)考慮，一個(gè)項(xiàng)目賺不賺錢(qián)，很大程度上取決于用什么樣資金。”上述房企高層說(shuō)。

記者了解到，去年綠地的平均融資成本約在6%左右，分為國(guó)內(nèi)和海外融資兩部分。綠地高層透露，去年國(guó)內(nèi)房企融資一般是銀行基準(zhǔn)利息加10%。另一方面，綠地加大了海外融資的比例，僅去年一年就在海外籌得100多億。“一些海外項(xiàng)目的融資成本只有2%-3%左右，這使得整體融資成本得以大幅下降。”前述綠地人士說(shuō)。

一位不愿具名的分析師指出，綠地上市之后，第一個(gè)最重要的任務(wù)就是對(duì)資金進(jìn)行置換。“通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)一步降低融資成本。把以前貴的錢(qián)換出去，用新的更便宜的資金進(jìn)行替換，從而增加利潤(rùn)率。”上述分析師說(shuō)。