似乎開發商修改規劃已經習慣成自然。9月7日，有消息稱擅長豪宅項目的合景泰富申請將位于廣州CBD區域的地王商業項目“拔高”35米。這是繼越秀城建、雅居樂后，今年廣州第三個地王項目申請修改規劃。

對此早就見怪不怪的業內人士表示，商業項目修改規劃，無疑會比住宅項目獲取更高的利潤。

拔高35米

9月7日，廣州市規劃局網站上公布的廣州市珠江新城的地塊申請更改規劃引起業界注意。規劃公示顯示，上述項目總高度由100米調高為135.9米，足足提升了三成，公示日期為9月7日至16日。

該項目建設單位是廣州市萬暉房地產開發有限公司，屬于合景泰富旗下公司。這幅名為D3-4的地塊占地面積為5162平方米，是去年9月合景泰富以4.65億元拿下的，超出起拍價122.53%。若以建筑面積34348平方米計算，該地塊的樓面地價高達1.35萬元/平方米，是當時珠江新城商務用地的單價地王。

當時，該公司對外表示，新地塊將被開發成高端服務式公寓，預計2011年初預售，售價約3.5萬元/平方米。而此次修改規劃中，公司并未提及項目容積率是否會一同改變。

廣州業內人士表示，項目規劃修改在業內并不少見，此次合景泰富修改規劃，并不是首開先河。

今年4月，越秀城建就申請將去年3.45億元拿下的珠江新城地王的高度由100米調整為156米。隨后，雅居樂也申請將2009年以43億元拿下的廣州科學城地王從55米拔高至100米。

在上述D3-4地塊所屬區域，一手公寓售價基本在2.5萬元/平方米以上。合景泰富在該區域的某公寓項目在去年房價高峰時期，賣到過3萬元/平方米。

仲量聯行廣州及深圳商鋪主管林世松認為，相比于住宅市場，商業項目修改規劃，獲取的利潤將會更大。他指出，去年開發商拿下該地塊的價格不便宜，當然會盡可能地獲得利益最大化。有一些合同規劃并未非常清晰地規定面積的使用情況，開發商就會在容積率不變的情況下，獲得最大的建筑面積，比如將停車位變成出租區域等。

發力商業綜合體

今年以來，合景泰富在廣州市場上甚為低調。

公司近期公布，截至8月31日，該公司已累計實現預售金額82億元，占全年100億元目標的82%。在公司今年的銷售業績中，北京、成都以及蘇州等項目銷售表現突出。如果按照區域銷售業績計算，北京區域以28%的份額排名首位，其次為成都和蘇州，各占25%，作為公司大本營的廣州市場銷售比例僅為22%。

公告顯示，上半年為合景泰富銷售帶來支撐的主要集中在廣州、蘇州、成都和北京項目。成都譽峰項目、廣州科匯金谷項目、蘇州峰匯國際項目和北京香悅四季項目等公寓或商業綜合體等項目或將為公司帶來穩定的銷售收入。

記者注意到，在廣州，合景泰富純粹的住宅項目大部分早在2008年之前就已經竣工落成，而目前市場熱推的也主要是商業綜合體項目中的住宅部分，比如廣州的科匯金谷、增城的譽山國際項目、獵德城中村改造項目等，這些都屬于投資超百億元的商業綜合體。

“目前不僅是合景開始重點打造商業綜合體項目，其他房企也在進入這樣城市綜合體發展模式。”林世松介紹說，這類城市綜合體將辦公樓、寫字樓、酒店、高端住宅、別墅、會展中心、科研及總部辦公大樓、商業金融服務中心、風情商業街等聚集一體。

“一般住宅開發穩定的上市公司，其每年的業績增長幅度可能就是10%~15%。”林世松表示，但只要有商業項目，不僅有出售部分同時也有租賃的部分，而通過物業管理的收入，提供穩定的現金流，住宅項目的發展會更好。