進入1月，龍湖、龍光等房企接連境外發債，融資利率也創下新低，加之全面降準，對大型房企和優質房企而言，一個新的融資窗口正在來臨，而行業也度過了資金全面緊張的時刻。

不過行業融資早已不能“雨露均沾”而是嚴重分化，一些房企能獲得極低利率、很長賬期的融資，一些則不得不以高利率籌錢，甚至幾無金融機構和投資者問津。

中國指數研究院數據顯示，2020年，房企償債規模上漲至6513.4億元。展望2020年，房企融資依然是個大問題，已成為房企的核心競爭力之一。對優質融資渠道和資金方的爭奪戰，已經打響。

從內生性而言，房企更應該做的，或許是回款為王。在不依賴外部融資的極端情況下，也能存活很久。

龍湖超低利率融資

2019年，中海、萬科、華潤等央企或國資背景的開發商，以超低利率融資傲視業內，這種優勢在2020年初，也有民營房企實現了。

1月7日，龍湖集團公示顯示，公司已發行6.5億美元票據，其中，七年期的2.5億美元，票息為3.375%；12年期的4億美元票息為3.85%，創下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。

龍湖是國內唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構(標普/穆迪/惠譽)投資級評級的民營房企，此次融資吸引48億美元超額7倍的認購訂單，推動最終定價收窄幅度為近期同業發行之最。

作為2020年的第一個發行窗口，年關附近債券市場極度繁忙，除了龍湖，還有多家房企發布了海外融資。

1月6日，龍光地產發行了2020年首期公司債券，發行規模為10億元人民幣，債券為期5年，年利率為4.8%，也創下公司近三年發債利率最低紀錄。

實際上，自去年11月開始，房企融資已有所回暖。

同策研究院數據顯示，2019年11月，40家典型上市房企融資總額904.36億元，環比大幅上漲283.49%，融資總額僅次于今年3月的年內最高點。

海外融資也熱了起來。2019年11月房企外幣融資總額為391.44億元，環比增加172.55%，占融資總額的43.28%。其中，美元融資總額231.49億元人民幣(32.93億美元)，占融資總額的25.60%；港元融資總額為159.95億元人民幣(178.11億港元)，占比17.69%，環比增長近21倍，主要來源于海外銀團貸款與海外配股融資。

中原地產數據也顯示，2019年11月房企美元融資井噴，超20家房企發布美元融資計劃總金額超過50億美元。

臨近春節，不少房企發起了更頻繁的融資。一個融資窗口已經出現。

不過，房企融資分化的趨勢正在深化。龍頭房企能夠以較低成本獲得融資，而中小房企需要以高利率融資，甚至難以獲得融資。

2019年11月13日，萬科發行了金額為4.23億美元的5.5年期固息票據，利率為3.15%；以及金額為3億美元的10年期固息票據，利率為3.5%。

相比之下，2019年12月27日，毅德國際發行5000萬美元于2021年到期的優先票據，利率高達14%。同月，佳能國際發行的規模為6750萬美元的優先票據，利率為13.75%；華南城發行1.5億美元票據，利率為11.5%。

分月度來看，受碧桂園、萬科、綠地等頭部房企低利率融資影響，11月境外債券融資成本7.28%，環比下降1.92個百分點。

而12月境外債券單月融資成本10.66%，環比上升3.48個百分點，主要在于部分中小房企如佳源國際、銀城國際、正商實業等發行了數額相對較大的高成本境外債。

2019年全年，恒大融資金額達644.26億元，遙遙領先；碧桂園、富力、融信的融資金額超過250億元；融創、禹洲、世茂融資金額超過200億元。共24家房企融資金額突破百億元，27家房企融資金額在50-100億元之間。

就融資成本而言，121家房企中，佳源國際、鑫苑置業等21家房企平均融資利率超過10%，1/6房企融資成本超過7%。

此外，千億房企的平均融資利率為6.52%，中海、萬科、華潤、保利、招商、金茂的加權平均融資利率在4%之下。

財經評論員嚴躍進表示，開年房企融資環境相比2019年有所緩和，加上央行全面降準，有助于緩解房企的資金鏈緊張。

“2020年融資還是有所放松的。”嚴躍進表示，整個融資的狀況將有所改變，這是一個大趨勢，尤其是大企業能夠享受利率下滑帶來的好處。

2020年房企如何“找錢”？

“房地產是對資金高度依賴的行業，未來十年最核心(的競爭力)要看房企的融資能力。”2019年12月31日，易居企業集團CEO丁祖昱在跨年演講中表示。

2019年5月以來，隨著境內外融資的持續收緊，信托貸款、銀行貸款、公司債等傳統融資渠道受限，這樣的狀況在2020年也將繼續。

那么房企將如何找錢？對于大型房企來說可能比較容易，銀行開發貸、公司債這些傳統低成本融資都傾向于他們，最困難的時刻過去了；而對中小房企而言，2020年找錢依然是最迫切的事。

上市、分拆上市是個值得考慮的融資方式。2019年以來，已經有6家小房企在港上市，如德信中國、銀城國際控股、中梁控股、新力控股等；2020年還有排隊等待IPO的房企，包括海倫堡地產、奧山控股、大唐地產等。

分拆物業上市，打造多元融資平臺也蔚然成風。去年佳兆業、保利、時代等物業分拆上市，預計今年還有更多房企將分拆物業上市，如華潤置地、融創中國等旗下物業。

商業地產的分拆也提上日程。2019年12月30日，寶龍商業趕在年尾成功登陸港股。此外華潤置地、龍湖等公司的商業也有分拆的可能。

前幾年曾被恒大、碧桂園等青睞的永續債重新進入一些公司的視野。2018年以來，保利發展、中建國際、越秀集團等房企紛紛發行永續債，2019年，華夏幸福(600340,股吧)至少發行85億元永續債，利率為9.5%-12%。

業內預計，永續債這個方式今年還將被應用。

相對于傳統融資方式，目前監管對資產證券化的態度較為寬松。ABS、供應鏈金融正受到追捧。

2019年12月24日，萬科-國信證券(002736,股吧)購房尾款資產支持專項計劃第十二期優先級資產支持證券成功發行，實際發行量達10.9億元，票面利率僅為3.69%。

此外還有中鐵置業ABS規模達4.61億；招商蛇口(001979,股吧)ABS發行規模達6.77億。

多家房企期盼已久的REITs也有消息。近日深交所表示，將積極推進公募REITs進程，形成具有特色的REITs板塊。

金地董事長認為，預計將在不遠的未來，我國首只真正的REITs產品或將會出現。

克而瑞指出，未來資產證券化有可能成為房企融資的突破口，但目前最佳的維持現金流的方法，仍是加強自身造血能力，以銷售回款為主力，保障財務穩定。“2020年的房企，應提升回款能力，摒棄規模第一的慣有思維。”

亂訊證券首席經濟學家李奇霖認為，房企要規避兩類風險。一是貨幣資金與債務(尤其是短期債務)之比較低的風險，如果自有資金規模小，對外部融資過于依賴，信用風險相對來講會比較大；二是土地存量儲備不足，同時又積極拿地的風險，可能導致經營會比較困難。

2019年，中國房企普遍進入償債高峰，大量中小房企因資金鏈緊張而破產倒閉。中國指數研究院數據顯示，2020年，房企償債規模上漲至6513.4億元，2021年接近萬億元。

為了規避資金鏈風險，李奇霖認為，在監管全方位嚴控房地產債務融資渠道的情況下，行業分化加大在所難免。房企首先要控制擴張速度，提前儲備現金流過冬，也可尋找同業或金融機構合作開發，降低和分散風險。