米廣宇：淺談我國(guó)房地產(chǎn)信托當(dāng)前狀況與未來(lái)走勢(shì)

2011年是房地產(chǎn)信托命途多舛的一年，[怎樣在廣州注冊(cè)香港公司服務(wù)]相關(guān)法規(guī)雖然滯后，外部環(huán)境卻趨于完善，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)充滿局限，信托品種亦不斷創(chuàng)新，總量規(guī)模嚴(yán)格控制，信托機(jī)構(gòu)相對(duì)稀缺，分業(yè)管理越來(lái)越專(zhuān)業(yè)，信托業(yè)務(wù)逐漸多元化。信托公司將抵押率提高至100%以上，以非上市公司的股權(quán)作抵押，加入信用提升措施，例如信用擔(dān)保，使用特殊結(jié)構(gòu)以降低風(fēng)險(xiǎn)。

2011年與2010年相比,銀行貸款緊縮,連續(xù)多次升息,提高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本,因此找信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托計(jì)劃的房地產(chǎn)企業(yè)更多了,信托公司可選擇的余地更大。但高收益率背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。當(dāng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張,可能導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題,從而威脅到信托資金的安全�；蛘哂捎谛磐腥谫Y成本較高,可能會(huì)使房企的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化,房地產(chǎn)信托可能面臨償付風(fēng)險(xiǎn)，綠城事件以及滬京房地產(chǎn)企業(yè)兌付問(wèn)題更是引起市場(chǎng)的擔(dān)憂。與此同時(shí)，基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受投資者青睞、房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)向股權(quán)投資等資金運(yùn)用方式，銀信合作房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更為安全。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年3月、6月、7月、8月是房地產(chǎn)信托到期高峰期，到期規(guī)模分別為147.52億元、129.52億元、113.76億元和108.57億元。2013預(yù)計(jì)到期信托規(guī)模2816億，總還款額約3100億。由于項(xiàng)目銷(xiāo)售的放緩，信托到期還款風(fēng)險(xiǎn)較大，應(yīng)對(duì)過(guò)程先是開(kāi)發(fā)商自救，包括降價(jià)促銷(xiāo)、其他渠道籌資或賣(mài)項(xiàng)目；然后是信托公司支持下展期或借新還舊，最后是信托公司自有資金介入或進(jìn)入破產(chǎn)程序其他資產(chǎn)管理公司介入。

2012年一季度房地產(chǎn)信托新增額與余額的雙降，并未能掩蓋住地產(chǎn)信托逐月活躍的趨勢(shì)。5月3日，中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了一季度末信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。截至3月31 日，房地產(chǎn)信托余額為6865.7億元，與2011年末相比下降了0.24%，是2010年來(lái)首次出現(xiàn)下滑。其中，一季度新增442億元，環(huán)比上季度亦下降了9.43%。但是，中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，3月份共有50家信托公司成立了357款集合信托產(chǎn)品，其中，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品數(shù)量達(dá)56 款，環(huán)比增加60%。房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)品成立規(guī)模超百億元，平均成立規(guī)模達(dá)1.94億元，環(huán)比上升20.33%，較1、2月份明顯回暖。到今年，房地產(chǎn)信托的首季宏觀數(shù)據(jù)更是出現(xiàn)了絕對(duì)余額的負(fù)增長(zhǎng)，下降至6865.7億元，占同期資金信托總規(guī)模的比例也進(jìn)一步下降為13.46%。

兌付風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)未結(jié)束，銀監(jiān)會(huì)依然很關(guān)注，日前銀監(jiān)會(huì)及各地銀監(jiān)局再次向信托公司傳達(dá)了嚴(yán)控地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的窗口指導(dǎo)。這是一季度新增規(guī)模占比下降的首要原因。

在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)遭到嚴(yán)控的背景下,[怎樣在杭州注冊(cè)香港公司服務(wù)]同時(shí)房地產(chǎn)信托融資成本一路上升，房地產(chǎn)信托的高風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)政策調(diào)控前景不明，未來(lái)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行可能會(huì)出現(xiàn)一定的萎縮，但是我們同樣可以看到機(jī)遇，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)具備投資優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)信托投資有所放寬，房地產(chǎn)調(diào)控為信托產(chǎn)品市場(chǎng)帶來(lái)機(jī)遇，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益相對(duì)較高。我國(guó)房地產(chǎn)信托融資渠道監(jiān)管可能升級(jí)，但是，房地產(chǎn)信托發(fā)展?jié)摿Υ螅跃甙l(fā)展空間。