導讀:信托新兩規實施以來，[深圳注冊香港公司服務]信托業管理資產規模從2007年的0.95萬億一路快速增長至2012年一季度末的5.3萬億，超過證券業和基金業管理資產的總和，直追保險業。信托公司從原來邊緣化的、拾遺補缺的“小角色”匯入中國金融體系的主流之中，對于開始擔當大任的信托業。在經過2011年下半年的井噴式增長之后，集合信托產品數量增長有所放緩，但募集規模增長仍在加速。房地產信托發行量萎縮、礦產信托風險暴露、另類信托頻遭質疑，2012年上半年，在信托品種“集體中槍”的格局下，似乎只有基礎設施信托獨善其身，呈現出供需兩旺的繁榮景象。
中國信托業協會數據，2012年一季度全行業盈利達77.18 億元，比去年同期增長63.55%，人均創利62萬元；信托資產從2010年的23745.4萬億暴增至53016.07萬億，年復合增長率達49.4%。信托是“悶聲大發財”的典型,“高風險、高收益”變異信托成富人“高息存款。
2012年上半年信托市場分析報告中顯示，上半年，共有65家公司成立了2350款集合信托產品，合計募集資金4107.13億元，同比分別增長24.01％、19.58％，環比分別增長3.21％和9.99％。從資金投向上來看，工商企業、其他、證券投資領域成立的產品數量位居前三，成立數量分別為825款、475款、375款，募集規模分別為1393.99億元，816.91億元、541.64億元。從資金供給方看，由于基礎設施領域信托預期收益率較以前有一定提升，在存貸利率下調、整個集合信托市場收益率有下滑趨勢的情況下，這樣的收益率較之其他領域集合信托對投資者有更大的吸引力。
2012年上半年信托市場分析報告中顯示，2012年上半年房地產領域產品成立287款，同比下降92款，環比下降113款。在房地產行業持續調控、房地產信托今年集中到期的大背景下，房地產信托風險備受市場關注。一季度末，大量房地產信托宣布提前到期，房地產基金產品加速發行，多有故意隱瞞投資項目目的和為老信托和其他金融產品接盤之嫌。不僅是房地產領域，藝術品信托、礦產信托的風險也在加速暴露。中國藝術品市場目前已經出現較大泡沫，中國經濟一旦疲弱使得藏家的經營性收入減少，藝術品賴以維持高價的資金緊張，泡沫就將破滅。
2011年12月8日，銀監會召開新聞通氣會，2012年11月中下旬下發《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》。要求信托公司立即進行業務合規性風險自查，其中包括信托公司發放貸款的房地產項目是否滿足“四證”齊全、開發商或控股股東是否具備二級資質、項目資本金比例是否達到要求等。正常的房地產類信托產品的收益是9%左右。中信信托為金地集團在北京發行的聚信匯金地產基金3號信托產品，其年收益是12.5%，整體高于其它信托產品的收益水平。同時該產品存續期是5年，也異于其它同類型的產品。一般正常的產品存續期是1年至2年半，這種產品是最受投資者歡迎。存續時間越長，其風險性和不可控性即會加大。這款產品5年的期限，應該是開發商急于需要穩定的資金來源，而12.5%的收益是彌補長達5年的續存期的風險。
目前監管部門對房地產信托產品的要求更加嚴格，滿足“四三二”標準的開發商發起的信托產品才有望獲批，即開發商融資前必須四證齊全、至少投入30%的自有資金、必須有國家二級資質。從發行信托的融資成本來說，開發商的“貸款”利率在15%左右，比去年略降。
例如，抵押式貸款方式是開發商融資最常見的一種方式，雖這種方式的還款能有保障，但也容易被開發商鉆空子。如理財周報曾查出無錫綠洲項目有兩個銀團貸款，且超過預計募集資金多4億。例如，抵押式貸款方式是開發商融資最常見的一種方式，雖這種方式的還款能有保障，但也容易被開發商鉆空子。如理財周報曾查出無錫綠洲項目有兩個銀團貸款，且超過預計募集資金多4億。同時也有抵押物連環使用，該抵押物的信托產品還未到期，就與另一信托公司合作，同樣以之前的抵押物再次抵押，募集到一筆資金后將之前的信托產品還清將抵押物贖回。這種募集資金的方式具有非常高的風險，不僅只看開發商的負債率，還要了解該抵押物的情況。開發商將負債鏈條拉長，一旦后續的融資渠道銜接不上，整個資金鏈斷裂，投資者的投資本金將會受到損失。
據統計，50多家信托公司所涉及房地產信托產品在運行就達972款，可計算的募集資金高達1492.76億元。據普益財富統計，2012年上半年共有36家信托公司發行了214 款“基礎設施”領域集合信托產品，合計募集資金503.96 億元，同比大漲。為保持GDP 的增長，各地上馬了很多基礎設施項目，但土地財政吃緊、銀行貸款難拿，地方政府紛紛轉向信托要融資。相關法規規定，單個信托計劃的投資門檻最低為100 萬元，現實中不少產品的門檻為300萬元甚至更高。
2012年7月17日,市場上傳房地產信托項目近期將重啟的消息。已有部分信托公司接到中國銀監會電話指導，稱對于房地產開發貸項目“可以先關注”，顯示銀監會對開發貸項目的審批將有所松動。筆者認為：“松動并不意味著銀監會對房地產項目風控要求將降低，中小型房企仍將無緣于開發貸信托項目。次窗口指導的實質意義或在于對房地產開發貸項目審批規模適度放寬，而在風控方面并不會有松動跡象。其實一直都是‘換湯不換藥’，去年限制這類業務后，很多公司把項目名字改成了流動資金貸款，如果松動，等于是又換回了開發貸的名義。”
筆者認為：“在過去的一年間，多數房地產信托項目除需要土地質押、股權質押或轉讓外，還增加相應擔保公司做全責擔保作為硬性條件，否則項目將無法通過銀監會審批，由此預判銀監會對于項目方資質的要求依然從嚴，此次監管若有松動應主要為規模上的放寬。此前的2011年年中，有消息稱銀監會對20多家房地產信托業務規模較大的信托公司下了禁令，要求暫停房地產業務。2011年7月29日，銀監會回應稱部分信托公司出于對自身風險控制的需要暫停了部分業務，“叫停說”由此而起。但市場上各種冠以其他名目的開發貸項目仍在變相運作中，并未中斷。”
從近一年的項目審批結果來看，監管的松動主要利好的還是大型房企。這一年遞項目的話，原來要求房企具有二級資質，現在都要求一級資質了，另外，由一般的金融性擔保公司做擔保的項目也不好通過，必須有相關的上市公司或大型國企做全責擔保，否則產品過不了銀監會，這樣把小房企也都撇出去了。即便松動，也還是會參照此監管標準放行。近期看到有險資、公募已在接房地產項目，而發債更是成本優勢，故信托放寬只對那些二流項目有彈性。
由于債券品種和通道的豐富，一般上市房企或具有AA-(債券信用等級)以上的，他就發債了，(發債的)規模大、時間短、成本低，總體打包成本在13%以下。這樣的項目，我認為是一流項目，他是不愿意通過信托融資的。房地產項目一般要給到投資人10%～12%，信托公司收取2%～5%，銀行渠道或第三方一般也要1%～2%，這樣的成本適合于二流項目，或者已用盡低成本資金，而需要繼續尋求融資的公司，比如綠城、華夏幸福等項目，本身是上市公司，但還是發了大量信托”。
數據顯示，2011年第三季度所發行的房地產信托產品融資方中，一級、二級、三級資質開發商占比分別為32%、29%、4%；第四季度分別為26%、21%、2%；而2012年第一季度，該比例為38.6%、12.87%、1.75%。此外，保障房信托與其他信托占據一定的融資方比例。根據國泰君安的測算， 2012年一季度房地產信托到期兌付規模為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元，其中本月預計將有504億元規模的房地產信托到期。國泰君安研究報告顯示，2012年房地產信托總到期規模為1758億元，其中7月為年度高峰，達到504億元。
隨著房地產信托和礦產信托的風險不斷暴露，市場對整個信托行業的風險有了更多的認識，投資人對房地產信托的發行未必肯買賬。今年5-7月，信托公司的產品表多為城投財產權信托和應收賬款信托，類政信合作復燃，預期收益率普遍在10%，整體預期收益率偏低。如果放行新的房地產項目，某些追求高收益的投資者可能會重返信托產品市場。在房地產信托遭遇諸多負面消息纏身后，投資人在選擇時已經趨于謹慎，投資意愿不強。三季度是房地產信托兌付高峰，如大規模新增房地產信托項目，很容易讓人聯想是否信托公司為房地產商安排的借新還舊，投資者應多了解項目背景、回避此類項目，因為借新還舊實質是一種違約，說明項目本身有問題，而有的風險不是靠轉移就能化解；另外，信托公司也應做充分的信息披露。
數據顯示，2012年1-6月，房地產信托產品在全部信托產品中仍然占較大比重，共成立327款產品，融資規模達701.61億元，占信托產品融資總規模比重為22%。2012年發行的集合信托產品中，房地產信托占比僅為20%，遠低于前兩年50%的份額。2010年和2011年房地產信托的發行量較大，從今年下半年開始，房地產信托將迎來一波兌付高峰。預計今年房地產信托到期規模2234億元，總還款額約2500億元。其中3月是小高峰，到期規模約220億元；7月起至9月是到期大高峰，平均每月在300億元以上。從目前了解的情況看，尚未出現房地產信托無法兌付的情況，但部分資產管理公司的介入在一定程度上反映了房地產信托兌付面臨的困難。
數據顯示，6月基礎設施領域融資發力，地方平臺融資增加。房地產領域融資占比下降，房地產信托到期兌付風險一直是市場關注的焦點，監管層對新發行的房地產信托審批更為嚴格，而信托公司為防范風險，也紛紛開展項目風險排查，并逐漸轉變業務方向。但在信托公司尋找到新的主營業務方向前，高收益、高報酬的房地產信托產品仍將是信托公司業務開展的重點。由于房地產開發商融資、投資者對高收益產品的需求以及信托公司對高報酬項目及轉型期間的業務開展要求，房地產信托仍會占據較大比重。
截至2011年末，房地產信托余額為6882億元；2012年3月為首個還款高峰，但并未出現“開發商沒錢還”的現象,原因是風險正在“滾雪球”。假如風險爆發，信托公司就算“兜不住”也不會破產。“地方政府將出面，很可能會濫用納稅人的錢”。納稅人來補“窟窿”？據《每日經濟新聞》報道，6月29日，江西賽維LDK 光伏公司向華融信托借入的一筆5億元信托貸款無法兌付，由江西省財政“賽維LDK 穩定發展基金”先行償還。賽維將向華融再作5億元的信托計劃，采取固定利率10.55%，發行成功后將資金歸還給江西省財政。
地方政府須把貸款還款計劃列入財政預算，[上海注冊香港公司服務] 才愿意發行新的信托計劃———這等于用納稅人的錢為信托投資者作擔保，因而備受質疑。地方政府可能出于維穩，或者支持當地企業的考慮。但這種做法不宜過多使用。一個人做錯了，全民來買單，沒有法律依據。信托業5 萬多億資產，要是都指望政府買單，豈不要破產？賽維與地方政府的利益已高度捆綁，一旦企業無法兌付，將動用公共財政來還貸。 
