保障房信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高且收益不足信托公司已無熱情

近年來，金融支持保障房建設(shè)的政策導(dǎo)向非常明顯。

早在2011年，[注冊英國公司]銀監(jiān)會(huì)在信托公司凈資本管理上明示了對公租房、廉租房類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的傾斜，比如公租房、廉租房類房地產(chǎn)集合信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)提比例只有1%，而其他房地產(chǎn)融資集合信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)提比例高達(dá)3%。

3600萬套保障房任務(wù)，信托公司漸漸失去參與熱情。

保障房信托項(xiàng)目收益不足

據(jù)全統(tǒng)計(jì)，2014年1-10月成立的保障房信托項(xiàng)目不足20款，規(guī)模18.31億元，平均收益9.75%。

而去年同期成立保障房信托項(xiàng)目32款，規(guī)模136.16億元，平均收益9.28%。

今年6月，全國社保基金理事會(huì)披露的數(shù)據(jù)顯示，社保基金190億投資余額擬支持基建和保障房建設(shè)。

然而，成立規(guī)模一年下降87%，政策給予的各種利好似乎已無法阻止信托公司與保障房信托漸行漸遠(yuǎn)。

對此，有信托公司人士向記者坦言，理由很簡單——風(fēng)險(xiǎn)高還不賺錢。

目前市面上流動(dòng)的保障房集合信托多集中于省會(huì)城市，雖然利薄，但那里的經(jīng)適房、限價(jià)房和城市的棚戶區(qū)改造房出售快，流動(dòng)性好，便于收回信貸本息；但是若在非省會(huì)城市甚至農(nóng)村，還款來源就沒有保證，風(fēng)險(xiǎn)就很大。

保障房信托項(xiàng)目平均收益率始終在9%以上，這意味著實(shí)際融資成本超過10%。

業(yè)內(nèi)人士坦言，如果沒有配套商業(yè)地產(chǎn)，純粹的保障房項(xiàng)目根本無法承受如此高昂的信托融資成本。

通常情況下，投資標(biāo)的僅為保障房項(xiàng)目本身的話，利潤為總投資額的3%~5%，因此，地產(chǎn)公司都與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)議，在做好居民安置工作后，剩余的用地用于商業(yè)開發(fā)。

融資渠道越來越豐富，相比銀行，信托融資成本偏高，大部分房企、平臺(tái)公司更傾向于向銀行貸款，同時(shí)房產(chǎn)公司也可在債券市場低息發(fā)債，此外基金子公司以及資管行業(yè)介入打價(jià)格戰(zhàn)，信托公司沒有任何優(yōu)勢。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)，截至今年8月底，已開工3140萬套，基本建成1977萬套，這意味著相對于“十二五”計(jì)劃3600萬套任務(wù)，已分別完成了計(jì)劃的87%和55%。

以此數(shù)字來看，3600萬套的任務(wù)量不難完成。

“對信托公司而言，[英國公司注冊]保障房項(xiàng)目多為和地方政府"處關(guān)系"，一些公租房風(fēng)險(xiǎn)更大，貸款周期長、租金難覆蓋收益、抵押物的處置權(quán)不明等問題的存在，注定保障房項(xiàng)目無法成為信托業(yè)主流。”

有信托公司人士坦言，“信托公司對地方基建項(xiàng)目的熱情遠(yuǎn)高于保障房項(xiàng)目，3600萬套保障房的盛宴信托不是主角。”