11月13日，華夏幸福發(fā)布兩則最新信托融資方案。其全資子公司廊坊京御房地產開發(fā)有限公司，分別與金谷信托和昆侖信托簽訂協議，為兩個三級子公司輸血。
兩份信托計劃均采用了優(yōu)先劣后的結構化設計，華夏幸福子公司認購劣后份額。值得注意的是，并非真實出資，而是以債權認購。
這輪操作也是華夏幸福融資過程中的最典型路徑，[注冊薩摩亞公司]以子公司和三級子公司為籌碼，信托、租賃、資產管理公司等非銀行渠道多管齊下，各模式操作運用純熟。
信托債權融資術
公告顯示，京御地產擬認購金谷信托“東方銳銀3號集合資金信托計劃”的次級份額。信托計劃規(guī)模不超過13.5億元，期限不超過24個月。
該產品分成3個層級，其中優(yōu)先級不超過9億元，中間級不超過1億元，次級為3.5億元。資金用于向懷來京御發(fā)放貸款。
與上述信托產品結構相似，京御地產擬認購的“昆侖信托-三浦公司流動資金貸款集合資金信托計劃”，計劃募集資金總額為17億元，其中優(yōu)先級10億元，劣后級7億元。信托計劃期限為2年，京御房產擬以其自有資金認購7億元劣后級份額。
該信托按照委托人要求，募集資金用于向三浦威特發(fā)放貸款，貸款期限不超過兩年。借款方三浦威特和前述懷來京御均為京御房產子公司。
一般而言，通過受益權的分層，可以實現信托產品的“內部增信”。優(yōu)先受益權信托份額通常由高凈值的合格投資者認購，次級受益權則定向由融資方和交易對手認購。
在償付順序上，次級受益權劣后于優(yōu)先受益權受償，但所有剩余利益均歸于次級。
值得注意的是，認購劣后份額為華夏幸福子公司對另一家子公司的債權，而非真實出資。
當天，京御地產擬與金谷信托簽署《債權轉讓合同》，轉讓標的為京御地產對懷來京御享有的3.5億元債權及擔保權利以及由此派生或與此相關的其他權益。
今年以來，華夏幸福多次通過信托補血。除了常見的直接貸款和股權融資，常為華夏幸福所用的債權融資的變通模式。
其主要做法是引入信托公司，對項目子公司進行增資，占據約一半股份，余下的融資額，信托公司以股東身份出借，而華夏幸福將剩下的股權再質押給信托，相當于，信托公司由此控制100%的股權。
業(yè)內人士分析，這種模式，貸款到期后，房企回購股份，歸還借款，不會增加負債率壓力。
例如5月27日公告顯示，華夏幸福與全資子公司京御房產，及三級子公司廊坊市幸�；鶚I(yè)房地產開發(fā)有限公司與平安信托簽訂協議。
由平安信托發(fā)起單一信托，規(guī)模不超過10億元，其中不超過5億元向廊坊幸�；鶚I(yè)增資，取得廊坊幸�；鶚I(yè)41.67%股權，余下不超過5億元向該公司發(fā)放貸款，期限為24個月，京御房產用其所持有的廊坊幸�；鶚I(yè)58.33%股權質押給平安信托。
7月2日，華夏幸福與京御房產，及另一個三級子公司香河孔雀城房地產開發(fā)有限公司與華寶信托簽訂類似的合同，融資10億元。
另外，京御地產全資子公司無錫幸�；鶚I(yè)房地產開發(fā)有限公司還與華鑫國際信托進行合作，由后者發(fā)行聚鑫2號集合資金信托計劃，規(guī)模為4.9億。
探路租賃融資
作為國內興起不久的新模式，租賃融資已被華夏幸福多次使用。與信托融資類似，華夏幸福同樣借道旗下子公司探路租賃融資。
其三級子公司主要為大廠回族自治縣鼎鴻投資開發(fā)有限公司和三浦威特園區(qū)建設發(fā)展有限公司。
為其融資的公司主要是外貿租賃公司、正光國際租賃和廣州越秀融資租賃公司，融資模式均為售后回租。
今年以來，華夏幸福先后5次發(fā)布子公司擬租賃融資相關公告。
3月28日，華夏幸福全資三級子公司大廠鼎鴻向外貿金融租賃公司融資。
該子公司將其所擁有的大廠潮白河工業(yè)園區(qū)地下管網，出售給外貿租賃并租回使用，融資金額3億元，年租息率為7.0725%。5月10日，大廠鼎鴻擬向外貿金融租賃公司融資2.86億元。
8月12日，大廠鼎鴻將其所擁有的福喜路一期地下管網以售后回租方式，向廣州越秀租賃融資租賃公司融資5398萬元。以上融資期限均為2年，年租息率在6.15%至7.0725%。
華夏幸福另一間接控股的子公司三浦威特也先后3次進行租賃融資。
7月17日，擬向正光國際租賃有限公司北京分公司融資3億元，融資期限3年，年租息率為10.5%。融資資產是其所擁有的固安工業(yè)園區(qū)地下管網。
8月12日，三浦威特擬將其所擁有的錦繡大道地下管網以售后回租方式，向廣州越秀融資租賃有限公司融資14862萬元。
11月13日，三浦威特擬以其所擁有的固安工業(yè)區(qū)東外環(huán)路管網、國泰路排水工程，牛駝大廣高速連接線管網，牛駝大廣高速連接線東段管網，興旺東街等7項熱力管線等資產以售后回租方式向廣州越秀融資租賃有限公司融資6229.9萬元。租賃期限為2年，年租息率為7.07%。
引入資管公司重組債權
資產管理公司的資金則主要以債權收購方式介入華夏幸福。
3月中旬，京御地產全資子公司天津幸�；鶚I(yè)房地產投資有限公司與北京天地方中資產管理公司簽署了《債權轉讓協議》及《債務重組協議》。
天方資產為天弘基金的子公司。
協議內容為，京御地產將對天津幸福擁有100180萬元債權轉讓給天方資產，天方資產則向京御地產支付10億元作為該標的債權的轉讓價款。債務重組期限為2年，資金占用費率為債務重組金額的9.8%/年。
并且，京御地產全資子公司固安京御幸福還與上海長江財富資產管理公司進行合作，由后者設立2億元的專項資產管理計劃，對固安京御幸福進行增資。
上海長江財富的主要股東是長信基金和長江證券。
另外，信達資管、華融資管和長城資管這三大資產管理公司也成了華夏幸福的資金來源。
例如，3月8日公告稱，華夏幸福子公司大廠華夏幸福基業(yè)房地產公司、固安京御幸福房地產公司及京御地產，與信達資產公司河北分公司簽署《債權收購暨債務重組協議》。
此前，大廠華夏曾與京御地產簽訂《借款協議》，約定京御地產向大廠華夏借款總額不超過40億元。截至2013年12月1日，京御地產尚未償還大廠華夏借款19.78億元。
于是，大廠華夏將上述到期債權中的18.85億元轉讓給信達河北分公司，信達河北分公司支付15億元作為債權收購價，這次債務重組的寬限期為36個月。
在債務重組寬限期終止日之前，京御地產承諾將分12期無條件清償這筆債務，償債規(guī)模18.85億元。
截至今年9月30日，[薩摩亞公司注冊]華夏幸福長期借款106.1億元，一年內到期的非流動性負債127.4億元，短期借款78.9億元，分別比年初增長45.32%、98.88%、132.37%。
對此，華夏幸福在年報中的解釋是“業(yè)務規(guī)模擴大，融資借款增加”。盡管其貨幣資金161.3億元，比年初增長62.21%，但很大部分來自于借款。
