分析評論：2015年房地產信托總量不會出現大幅下跌

2014年，房地產市場出現價格疲軟、成交數量下降等態勢，部分中小型開發商出現經營困難，不能按時償還信托資金。

市場在對房地產市場本身爭議較大的情況下，也對房地產信托市場產生了懷疑。

2015年房地產信托總量不會出現大幅下跌

2014年，房地產市場出現價格疲軟、[香港公司注冊]成交數量下降等態勢，部分中小型開發商出現經營困難，不能按時償還信托資金。

地產信托的總量，不會出現大幅下跌，更不會出現諸如某些分析說的“退出主流信托”的情況。

且不必說基礎市場原本就不悲觀，即使基礎市場出現問題，房地產信托仍然將是集合信托投資的重要方向。

筆者對2015年房地產基礎市場持有謹慎樂觀的態度。

房地產信托不會大幅下跌

對2015年房地產基礎市場，筆者持有謹慎樂觀的態度。

第一，2014年政府已經展現出“護市”態度：先是默認地方政府放松限購政策，再到930央行和銀監會發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》加大對房地產行業的資金支持，再到11月份非對稱降息，降低購房者的按揭成本。

這種思路會在經濟增長沒有起色時，會一直持續，因政府無法承擔房地產價格急速下跌造成的金融體系動蕩。

第二，2014年第四季度成交量的快速反彈證明了目前購房需求依然存在，所謂房地產存量過多、面臨漫長的去庫存化之類的論調恐怕并不能立足。

在可投資渠道較少的情況下，不動產投資應該成為家庭保有財富的最基本形式。

第三，明年貨幣政策全面寬松是大概率事件，在寬松貨幣的條件下，資產價格會獲得一定的支持。

房地產信托的總量，不會出現大幅下跌，更不會出現諸如某些分析說的“退出主流信托”的情況。

房地產行業是資金密集型行業，其發展與金融有密不可分的聯系。

而大多數中小開發商并沒有相應的資信支持其在債券市場或者股票市場融資，在銀行貸款額度有限甚至對房地產開商惜貸的背景下，通過信托等金融機構實現非標準債權融資或權益融資是開發商融資的必然選擇。

地產信托不會有系統性風險

對于房地產信托，市場最關心的還是存量風險的暴露情況。

觀察人士一直在看淡存量房地產項目，“到期近百億元房地產集合信托兌付壓力大”、“房地產信托或爆兌付危機”等報道不絕于耳，國外部分研究機構對房地產信托的“兌付”預測也較悲觀。

這種論調自2012年就開始，一直到2014年，都沒有出現傳聞中所言的“危機”。

2015年，房地產信托領域風險依然會有個別暴露，但是不會形成區域性風險和系統性風險。

理由在于：首先，目前房地產信托的主流模式是基于債權債務關系的融資，抵押物充足、抵押率合理。在土地價格沒有出現大幅回落的時候，債權追索有效。

其次，從目前爆發出風險的房地產項目來看，其風險暴露的根本原因不是房地產市場問題，而是房地產開發商的問題，如房地產抵/質押物產權不明晰、房地產開發商在信托融資之前或之后大肆通過民間高利貸融資，債務風險失控等，鮮有由于當地房地產市場急劇變化導致融資人無法還款之情況，這說明目前房地產的風險暴露只是點的問題，尚不構成線的問題或者面的問題。

第三，本屆政府的執政理念總體偏“左”，不可能容忍房地產-金融風險暴露骨牌效應的發生。

如果房地產信托發生系統性、區域性風險，必將影響到該區域所有不動產抵押物的價值，進而影響到區域金融環境和經濟形勢，這對民眾無異于災難，這是目前政府不愿看到的。

目前絕大部分區域民生壓力較重，與90年代海南有顯著不同，房地產金融的崩盤，缺乏90年代海南那種政治環境。

但個別的、零星的風險暴露則是不可避免。個別前期發展思路激進的信托公司甚至有可能將債務追索列為房地產業務開展的最主要工作。

2015年風險暴露的房地產信托產品，風險源還是信托公司在前期產品開發、產品管理過程中的操作風險。

債權融資仍是主流

房地產信托經過最近幾年的發展，融資模式已經逐漸固定：債權融資、股債結構化融資、基于回購承諾與信用擔保的各種受益權買入反售。

實際上，這三種模式都是基于債權債務的融資。

2015年，基于債的融資依然會是房地產信托資金運用方式的主流。

這是因為：第一，不管如何，房地產基礎市場已經告別了高速增長時期，整體風險開始上升，債券投資比權益投資在追索上更有保證。

第二，曾被看好的房地產債權投資替代品，如REITS等在中國大規模推廣的條件尚不成熟，在受益權流轉平臺沒有完全解決、受益權證發售還有障礙的條件下，REITS不可能大規模發行，因為投資者的流動性要求較高。

第三，從目前的監管動向看，銀監會對信托公司的監管已經類似于對商業銀行的監管，信托公司可能不愿意設計風險稍大的產品。