佳兆業(yè)債務(wù)風(fēng)險到底有多大？波及十余家信托公司

銷售規(guī)模排名全國第22位的上市房企——佳兆業(yè)正陷入更大的漩渦之中。

董事長辭任、大股東割讓股份、股價腰斬、貸款違約、合作伙伴撤資、拋售項目求生，一撥接著一撥的麻煩已經(jīng)把這家公司逼至破產(chǎn)邊緣。

現(xiàn)在，佳兆業(yè)大量游離于“表外”的隱性債務(wù)風(fēng)險也逐漸暴露，這家公司還需要安撫十余家已經(jīng)對其失去信心、紛紛采取自保措施的金融機(jī)構(gòu)。

據(jù)了解，包括平安信托在內(nèi)的十余家信托公司、[青島瑞豐注冊香港公司]包括中信銀行在內(nèi)的九家商業(yè)銀行、包括平安大華匯通、鵬華資產(chǎn)等多家基金子公司，都因佳兆業(yè)相關(guān)的融資產(chǎn)品而深陷其中。

在全國范圍內(nèi)佳兆業(yè)項目共涉十余款尚未兌付的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，融資總額超過100億元。

其中，平安信托、華潤深國投信托、中融信托有多只產(chǎn)品深度卷入。

此外，外貿(mào)信托、華寶信托、新華信托、五礦信托、中誠信托、愛建信托、中鐵信托、興業(yè)信托等也各有合作產(chǎn)品。

其中，平安信托旗下一款投資于佳兆業(yè)的規(guī)模達(dá)25億元的信托產(chǎn)品，將于本月22日到期。

這些信托產(chǎn)品多數(shù)由佳兆業(yè)集團(tuán)提供連帶擔(dān)保責(zé)任，但在佳兆業(yè)集團(tuán)自身難保的情況下，連帶擔(dān)保有可能化為泡影。

盡管信托產(chǎn)品有項目公司股權(quán)作為質(zhì)押物，并監(jiān)管項目銷售回款資金，但一旦房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂，其質(zhì)押物的流動性風(fēng)險將徹底暴露。

以現(xiàn)在的情形看，這些金融機(jī)構(gòu)對佳兆業(yè)項目銷售資金能否被正常用于還款以及最終的兌付前景都產(chǎn)生了憂慮。

根據(jù)深圳中級人民法院公示信息，中信銀行深圳分行已向法院提出訴前財產(chǎn)保全申請，要求查封深圳佳兆業(yè)城市廣場和悅峰兩個項目。

據(jù)了解，這兩個項目正是近日佳兆業(yè)合作伙伴追討12億元合作資金的項目。

除中信銀行外，中國銀行深圳分行、華潤深國投信托等多家金融機(jī)構(gòu)也申請“財產(chǎn)保全”。

這些案件的數(shù)量多達(dá)25起，其中單是中國銀行就涉及5起。

深圳中院的信息顯示，金融機(jī)構(gòu)申請查封佳兆業(yè)的項目，不光位于深圳，還包括珠海、大連、惠州、蘇州等區(qū)域。這意味著，對于佳兆業(yè)償債能力的恐慌正在全國蔓延。

一位銀行系信托公司的高管稱，從2014年開始，信托公司對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)已經(jīng)開始謹(jǐn)慎收縮。

信托業(yè)務(wù)對融資的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)要求審核異常嚴(yán)格：包括房地產(chǎn)行業(yè)排名前20名，僅限于上市房企，質(zhì)押率低于50%，有銀行或者第三方的擔(dān)保等諸多具體要求。

佳兆業(yè)時下境況讓很多金融機(jī)構(gòu)措手不及——之前“嫌貧愛富”的金融機(jī)構(gòu)，對于已上市的大型房企的融資條件相對寬松，如今才會有這么多金融企業(yè)中槍，上述人士表示。

一位基金子公司人士還透露，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品經(jīng)常是“標(biāo)的”套“標(biāo)的”的模式，有些房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的標(biāo)的物屬于“受益權(quán)計劃”，或者交叉授信，無形中增加了杠桿，且容易產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。因此，佳兆業(yè)的所暴露的債務(wù)危機(jī)僅僅是冰山一角。

目前，佳兆業(yè)集團(tuán)下屬的各地方公司包括佳兆業(yè)廣州南玻、天河項目、佛山順德金域天下項目、長沙梅溪湖項目、蘇州塔園路和黃橋項目等，均有大筆房地產(chǎn)信托融資處于存續(xù)期。

公開資料顯示，華潤深國投信托在2014年6月分別發(fā)行了鼎新130號、鼎新131號兩款產(chǎn)品，資金規(guī)模20億元，其中面向社會投資者募集的優(yōu)先級部分共10億元。

資金投向是佳兆業(yè)位于蘇州的兩個項目。目前，華潤深國投信托已申請查封該項目。

外貿(mào)信托于2014年5月通過一款叫富祥25號的信托產(chǎn)品，投資了佳兆業(yè)長沙梅溪湖項目，首期涉資近9億元，總募資規(guī)模接近21億元。

盡管信托尚處在存續(xù)期，但外貿(mào)信托卻把該產(chǎn)品的相關(guān)信息從官網(wǎng)刪除了。

此外，除了在項目層面與信托公司直接合作，佳兆業(yè)還通過其管理的私募平臺——深圳市佳誠基金管理有限公司，發(fā)行了多支地產(chǎn)基金，投資于旗下多個項目，平安信托、四川信托、中融信托作為有限合伙人深度涉入。

其中，平安信托通過“平安財富-安鑫8號集合信托計劃”，投資于佳兆業(yè)深圳城市廣場城市更新項目。

盡管平安宣稱已退出投資，但界面新聞記者發(fā)現(xiàn)，其在該項目公司的20%股權(quán)仍然留存，并未被佳兆業(yè)回購。

平安信托還于2014年9月發(fā)行了一款名為“佳譽(yù)23號”的信托，規(guī)模6億元，投資于佳兆業(yè)大連的商業(yè)項目。

資料顯示，這筆融資以佳兆業(yè)集團(tuán)的運(yùn)營收入作為還款來源。

除此之外，平安還有一支名為“平安財富-翔園17號”的信托產(chǎn)品，用途是給佳兆業(yè)集團(tuán)提供流動資金。這支產(chǎn)品于2014年4月成立，總投資規(guī)模不超過25.1億元，期限9個月。由此計算，這筆大規(guī)模的貸款也已接近到期日。

在“翔園17號”的官方推介資料中，甚至沒有看到任何抵押物的描述，唯一的風(fēng)險控制就是佳兆業(yè)集團(tuán)和其深圳公司的擔(dān)保。

這些信托或者借道私募基金的信托融資，基本采用“明股實債”的模式，大量游離于“表外”，并通過在項目公司占股，設(shè)置了約定收益和投資到期回購股權(quán)的抽屜協(xié)議。

根據(jù)佳兆業(yè)2014年中報，佳兆業(yè)總借款金額為297.73億元，截至2014年6月底，需要在一年內(nèi)償還的短期債務(wù)超過60億元，而同期賬面現(xiàn)金、銀行存款為110.9億元。根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，2014年佳兆業(yè)銷售額超過280億元。

佳兆業(yè)的賬面?zhèn)鶆?wù)，加上游離于“表外”的信托融資、私募股權(quán)融資，其實際債務(wù)風(fēng)險超出所想。

有市場觀察人士向記者表達(dá)了擔(dān)憂：在危機(jī)面前，這些潛藏的債務(wù)很可能集中浮出水面。

該人士強(qiáng)調(diào)，此前，在惠州房企光耀地產(chǎn)破產(chǎn)案中，繁重的表外負(fù)債，就是壓死駱駝的最后一根稻草。

在剛性兌付背景下，如果信托公司必須接盤項目，一般會把款項墊付給投資者，然后慢慢處理抵押物，但這是一個漫長的過程。

信托公司會與融資方先溝通和協(xié)調(diào)，[南京瑞豐注冊香港公司]提請財產(chǎn)保全只是迫不得已的最后一步。

一家與佳兆業(yè)有過合作的信托公司內(nèi)部人士稱，佳兆業(yè)事件已足夠嚴(yán)重，金融機(jī)構(gòu)可能都要面臨抉擇。

記者從佳兆業(yè)合作方人士處獲悉，目前正有一家央企洽談收購佳兆業(yè)。不過，對于債權(quán)人而言，該央企在其中扮演的是野蠻人還是白武士，尚未可知。