房地產(chǎn)信托：預(yù)警再次響起業(yè)內(nèi)人士認為尚無系統(tǒng)性風(fēng)險

2015年伊始，受累于相對疲弱的地產(chǎn)市場，此前信托市場上的“香餑餑”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，卻再次響起警報聲。

近期，地產(chǎn)商佳兆業(yè)的危機也波及信托行業(yè)，[注冊香港公司程序]包括平安、華潤、愛建信托在內(nèi)的數(shù)家信托公司均被曝有信托項目卷入其中。

而恒盛地產(chǎn)爆發(fā)危機牽連到了四川信托和中融信托，似乎再次向市場發(fā)出預(yù)警：地產(chǎn)業(yè)疲弱的現(xiàn)狀下，未來或有更多房地產(chǎn)信托個案風(fēng)險爆發(fā)。

此前，由于房地產(chǎn)調(diào)控的影響，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道不暢，信托成為不少房企獲取融資的重要方式。

信托產(chǎn)品“剛性兌付”潛規(guī)則帶來的高安全邊際和市場化的資金成本，更使得房地產(chǎn)信托受到高凈值客戶追捧，使其在前幾年獲得了極為快速的發(fā)展。

從房地產(chǎn)信托存量數(shù)據(jù)來看，信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2014 年三季度，信托資產(chǎn)管理余額達12.94 萬億，其中房地產(chǎn)信托規(guī)模1.27 萬億，占比9.77%。

得益于過去幾年信托行業(yè)的高速增長，房地產(chǎn)信托規(guī)模從2010 年一季度的2,351.29 億元增至2014 年三季度的12,653.10 億元，增幅高達438.13%。

房地產(chǎn)開發(fā)天然帶有周期長、投入大、高杠桿運作等風(fēng)險因素，疊加國家宏觀調(diào)控和行業(yè)周期波動帶來的大環(huán)境擾動，房地產(chǎn)信托成為目前為止風(fēng)險最為頻發(fā)的信托產(chǎn)品類型。

融資方的不誠信行為，信托公司盡調(diào)失職、風(fēng)控把關(guān)不嚴、錯誤評估項目前景、投后管理失職，抵/質(zhì)押物價值高估，以及法律風(fēng)險等因素，成為房地產(chǎn)信托風(fēng)險爆發(fā)的共性原因。

與2014年類似，今年仍是房地產(chǎn)信托的兌付高潮年份，因此在房地產(chǎn)市場整體走弱的前提下，今年地產(chǎn)信托爆發(fā)個案風(fēng)險的可能性很大。

據(jù)統(tǒng)計，2014四季度到2015全年，集合資金房地產(chǎn)信托預(yù)計到期總規(guī)模為3282.95億元，其中2014年四季度530.40億元、2015年一季度 526.11億元、二季度575.21億元、三季度621.91億元、四季度573.69億元。

事實上，面臨市場環(huán)境的變化，信托公司也已開始收縮其房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的規(guī)模。記

者采訪的多位信托業(yè)內(nèi)人士均表示，從2014年起信托公司對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的態(tài)度就已發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

“不僅慎選交易對手，更對產(chǎn)品形態(tài)、項目所在城市甚至所處地塊嚴格限定。”滬上某信托公司副總經(jīng)理向記者坦言。

房地產(chǎn)在未來一定不是香餑餑，其高增長時代已經(jīng)過去，因此信托公司也在調(diào)整策略；業(yè)內(nèi)的共識是不做三、四線城市項目，僅與地產(chǎn)龍頭企業(yè)合作，風(fēng)控嚴格一些的公司甚至只愿意與大型上市房企合作。

值得關(guān)注的是，盡管自2014年以來，房地產(chǎn)信托已成為信托業(yè)風(fēng)險的“高危地區(qū)”，但信托業(yè)內(nèi)人士均表示目前出現(xiàn)的僅僅是個案類事件，房地產(chǎn)信托尚無系統(tǒng)性風(fēng)險。

“從此前出事的地產(chǎn)信托項目來看，最后信托公司都通過項目出讓等資產(chǎn)處置方式完成了信托本息的安全兌付。而且目前信托公司也都加強了風(fēng)控手段，加之大眾對于住房的剛性需求依然存在，因此我們認為整個房地產(chǎn)信托發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性很小。”某信托公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門負責(zé)人坦言。