1月底的上海，冬天的氣息更明顯，寒風(fēng)颼颼，小雨淅淅瀝瀝。除了過(guò)往的車輛，即便是下午一天中最暖和之時(shí)，走在上海寶山區(qū)高境鎮(zhèn)的幾條大馬路上，都很難看見到成群結(jié)隊(duì)的人影。
惟一的例外，或許還是在恒高路江和楊南路附近一處即將開售的房地產(chǎn)樓盤。售樓大廳的門外，早就站了幾位保安來(lái)回轉(zhuǎn)悠、想要“賺點(diǎn)外快”的房地產(chǎn)中介，路的兩旁，也停了不少車。
售樓大廳內(nèi)，[特惠 注冊(cè)香港公司服務(wù)]有十幾位或要了解樓盤信息，或坐在座椅上休息的潛在購(gòu)房者。
“我們現(xiàn)在還沒正式開售。但快了，1月31日，就可以過(guò)來(lái)認(rèn)籌了。”以為記者要買房，這處樓盤的售樓人員介紹，“現(xiàn)在預(yù)計(jì)要到2016年10月才能交房，這期間，你可能需要過(guò)渡一下，在附近租一間房。”
這處樓盤就是港股上市公司恒盛地產(chǎn)控股有限公司目前在上海在售的為數(shù)不多的幾個(gè)樓盤之一。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們可能會(huì)關(guān)心樓盤的品質(zhì)、交房時(shí)間和周邊交通狀況。
但對(duì)于關(guān)注恒盛地產(chǎn)的投資者來(lái)說(shuō)，他們可能要通過(guò)這幾個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)判斷，恒盛地產(chǎn)到底是不是一家值得投資的企業(yè)。
然而，就現(xiàn)狀看，恒盛地產(chǎn)的情況似乎不太樂觀。
因?yàn)椋驮诮眨瑖?guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)公司宣布，將恒盛地產(chǎn)的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)由“B-”下調(diào)至“CCC”，展望為負(fù)面，并將恒盛地產(chǎn)的優(yōu)先無(wú)抵押票據(jù)的長(zhǎng)期債務(wù)評(píng)級(jí)由“CCC”下調(diào)至“CCC-”。
據(jù)媒體報(bào)道，標(biāo)準(zhǔn)普爾恒盛地產(chǎn)主分析師葉翱行在電話會(huì)議中介紹，標(biāo)普的評(píng)級(jí)等級(jí)中，“CCC”評(píng)級(jí)主要是針對(duì)未來(lái)12個(gè)月之內(nèi)將有違約情形的發(fā)債人定義的，“如這些公司沒有任何正面發(fā)展，其將會(huì)面臨一些流動(dòng)性困境或是需通過(guò)一些低價(jià)交易來(lái)應(yīng)付償還債款”。
葉翱行還介紹，“CCC+”主要針對(duì)沒有短期困境，但中長(zhǎng)期可持續(xù)性受質(zhì)疑的公司；“CCC-”是指公司可能在6個(gè)月內(nèi)違約。
事實(shí)上，過(guò)去幾年時(shí)間中，“債務(wù)”一直是伴隨恒盛地產(chǎn)的詞匯，且今年顯得更嚴(yán)重。
因?yàn)椋秃闶⒌禺a(chǎn)截至2014年上半年的數(shù)據(jù)看，2.213億元的虧損額，可能不是小數(shù)目。
同時(shí)，除了一線城市，在南京、長(zhǎng)春等二、三線城市的銷售中，恒盛地產(chǎn)屢現(xiàn)負(fù)面消息。
截至發(fā)稿，記者始終未能聯(lián)系上恒盛地產(chǎn)的高層人士。但有消息稱，恒盛地產(chǎn)總裁丁向陽(yáng)在接受采訪時(shí)表示，公司將在未來(lái)兩年加大上海、南京、北京、天津、合肥等一、二線城市的布局，逐步縮減直至退出東北地區(qū)等三四線城市的項(xiàng)目布局。
同時(shí)，2015將加快各項(xiàng)目建設(shè)，加大銷售力度，提高資金周轉(zhuǎn)率，降低資產(chǎn)負(fù)債率。
在調(diào)查中，也有業(yè)內(nèi)分析師對(duì)記者說(shuō)，恒盛地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上還是“政治風(fēng)險(xiǎn)”，并非單單就是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，“香港的另一家上市公司可能就是前車之鑒。但好在，就公告來(lái)看，他們公司與一些落馬的政治人物沒有關(guān)系”。
標(biāo)普下調(diào)評(píng)級(jí)
對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士來(lái)說(shuō)，恒盛地產(chǎn)不是一家陌生的企業(yè)。知道“一年連手下員工都見不到幾回”、且被譽(yù)為“神秘富豪”張志熔的人，都知道他有兩家“跨度還比較大”的上市公司，一個(gè)是熔盛重工，另一家就是恒盛地產(chǎn)。
“恒盛地產(chǎn)的前身應(yīng)該是陽(yáng)光投資集團(tuán)，2009年到香港尋求上市后，才更改為現(xiàn)在的名字。”一位業(yè)內(nèi)資深同行對(duì)記者介紹，“如果沒記錯(cuò)，上海祁連山路附近的陽(yáng)光威尼斯這個(gè)樓盤，就是恒盛地產(chǎn)的。”
時(shí)至今日，還能看到一些地產(chǎn)中介在售賣零星剩余的陽(yáng)光威尼斯的尾盤，也能找到陽(yáng)光投資集團(tuán)的官網(wǎng)。
只不過(guò)，現(xiàn)在登陸陽(yáng)光集團(tuán)的官方網(wǎng)站，能看到的不止是恒盛地產(chǎn)的消息，還有熔盛重工的一些新聞。
事實(shí)上，登陸港股市場(chǎng)前后的恒盛地產(chǎn)一度是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)排名前50的企業(yè)，更憑借當(dāng)年的政策“紅利”賺得“盆滿缽滿”。
數(shù)據(jù)顯示，恒盛地產(chǎn)上市初期年銷售額67億元一度沖至年銷售133億元規(guī)模(2011年)，年度最高利潤(rùn)達(dá)到36億元。
但改變從2012年下半年和2013年開始發(fā)生。那一年，“限購(gòu)令”不斷強(qiáng)化，張志熔本人也陷入了一樁內(nèi)幕交易案中，被美國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì) (SEC)訴訟——按SEC的說(shuō)法，張志熔本人牽涉到了中海油收購(gòu)加拿大油砂企業(yè)尼克森公司的內(nèi)幕交易案中。
查閱這幾年恒盛地產(chǎn)的年報(bào)，在當(dāng)年銷售突破133億元后，2012年、2013年和2014年上半年(全年數(shù)據(jù)尚未公布)的銷售額節(jié)節(jié)下滑。其中，2013年跌破百億元大關(guān)，為73，11億元。
2014年上半年，綜合銷售收入為23.459億元，較2013年同期相比下降了20.6%。同時(shí)，公司虧損了2億多元。
為此，“債務(wù)”一詞，逐步成為伴隨恒盛地產(chǎn)“成長(zhǎng)”的詞匯。2013年初，就有消息稱，恒盛地產(chǎn)2012年凈負(fù)債率為68.9%，但短期債務(wù)是一個(gè)問題。
因?yàn)椋刂?/SPAN>2012年底，恒盛地產(chǎn)一年內(nèi)到期的債務(wù)為61億元，1-2年到期的債務(wù)為64億元。這遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)恒盛地產(chǎn)可用的現(xiàn)金流。
今年1月20日，標(biāo)普又將恒盛地產(chǎn)的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)由“B-”下調(diào)至“CCC”，展望為負(fù)面，還將恒盛地產(chǎn)的優(yōu)先無(wú)抵押票據(jù)的長(zhǎng)期債務(wù)評(píng)級(jí)由“CCC”下調(diào)至“CCC-”。
“由于恒盛地產(chǎn)的債務(wù)是在今年10月到期，所以將其評(píng)級(jí)定為‘CCC-’是最為合適的。”標(biāo)普稱。
在電話會(huì)議中，葉翱行解釋，恒盛地產(chǎn)有3億美元2015年10月到期的海外優(yōu)先無(wú)抵押票據(jù)，“但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力、公司疲弱的銷售業(yè)績(jī)及不清晰的再融資計(jì)劃，都讓恒盛面臨的再融資風(fēng)險(xiǎn)不斷上升”。
據(jù)報(bào)道，葉翱行還稱，如恒盛提出一個(gè)明確的再融資計(jì)劃，使其流動(dòng)性及債務(wù)疲弱狀況有所改善，標(biāo)普或?qū)⑵湔雇{(diào)整為穩(wěn)定，甚至是上調(diào)這個(gè)評(píng)級(jí)，“但恒盛如果不能在債務(wù)到期前六個(gè)月提出可行的再融資方案，標(biāo)普可能繼續(xù)下調(diào)它的評(píng)級(jí)”。
部分正常售賣
事實(shí)上，除了標(biāo)普，另一大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)——穆迪投資者服務(wù)公司早在去年3月就稱，恒盛地產(chǎn)是“最有可能發(fā)生債務(wù)違約的三家房地產(chǎn)開發(fā)商之一”。
彼時(shí)的背景是，浙江奉化房地產(chǎn)企業(yè)興潤(rùn)置業(yè)出現(xiàn)違約，這成為“打響”中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)違約的“第一槍”。
為此，記者進(jìn)行了實(shí)地采訪。僅上海地區(qū)而言，恒盛地產(chǎn)的幾處樓盤還在售賣中，一切似乎沒有被打亂。
“實(shí)際上，反問一個(gè)問題：如果真不行，我們還會(huì)在這兒賣樓嗎？”記者以購(gòu)房者身份與上述售樓人員交流時(shí)，他直言，“就拿當(dāng)前售賣的這個(gè)樓盤來(lái)說(shuō)，地處中環(huán)地區(qū)，且價(jià)格相對(duì)其他中環(huán)的樓盤還略低，我相信，還是會(huì)有市場(chǎng)的。”
他還透露，就辦理貸款的合作銀行看，“現(xiàn)在，招行、建行和工行的旗下支行都跟我們有業(yè)務(wù)合作，且條件允許的情況下，能盡量滿足95折的優(yōu)惠”。
記者又到這處售樓處的外面實(shí)地探訪售賣的樓盤。一位住在附近小區(qū)的老大爺在與記者交流時(shí)證實(shí)，那邊的施工沒有停止，早前還有一些工程車經(jīng)過(guò)。記者站在遠(yuǎn)處也發(fā)現(xiàn)了施工的痕跡，但可能是臨近年底的關(guān)系，工人沒有想象中那么多。
交流中，他比較懷疑的是恒盛地產(chǎn)前一期樓盤“售罄”的說(shuō)法，“兩年前就開始賣了，現(xiàn)在都該陸續(xù)搬進(jìn)來(lái)了，但人氣并不旺，入住率也不怎么高”。
一位中介人員則無(wú)意中對(duì)記者稱，恒盛地產(chǎn)前階段虹口的一處樓盤曾被人“圍堵過(guò)”，原因可能是交房時(shí)間晚，也可能是價(jià)格下降了。
但對(duì)于這個(gè)說(shuō)法，記者通過(guò)恒盛地產(chǎn)官網(wǎng)的資料檢索發(fā)現(xiàn)，上海地區(qū)的住宅地產(chǎn)中，恒盛在虹口區(qū)并沒有布局。
隨后，記者前往恒盛地產(chǎn)位于徐匯濱江的一處高檔樓盤。同樣的，這處樓盤正常在售，且“樓盤高層中能看到江景的，價(jià)格更貴”。
然而，除了上海市場(chǎng)之外，恒盛地產(chǎn)或許不是所有的項(xiàng)目都這么順利。去年11月，據(jù)報(bào)道，長(zhǎng)春的上百名業(yè)主因?yàn)檠悠诮环康膯栴}將恒盛豪庭告上法庭，要求恒盛豪庭退還房款和違約金。法院當(dāng)時(shí)查封了恒盛豪庭約80套房產(chǎn)和一些商業(yè)用房，價(jià)值約4000萬(wàn)元。
不止如此。媒體還稱，恒盛地產(chǎn)5年前以19.7億元收購(gòu)的南京三汊河項(xiàng)目至今仍未開工；2011年以6.6億元收購(gòu)江蘇演藝文化產(chǎn)業(yè)股份54%股權(quán)，并號(hào)稱將投資250億元開發(fā)南京創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地，“該項(xiàng)目迄今也未開展實(shí)際業(yè)務(wù)”。
另外，由一幢52層寫字樓和一幢48層五星級(jí)酒店組成的南通熔盛大廈，原定2011年12月竣工，“但項(xiàng)目目前只建成3層，并已停工多時(shí)”。
受累“陸小龍”？
1月27日，記者來(lái)到位于奉賢區(qū)解放東路上號(hào)稱“馨雅名庭”和“馨雅名筑”的項(xiàng)目。如媒體報(bào)道所言，這處項(xiàng)目的確沒有動(dòng)工的跡象。更早前，這處項(xiàng)目還曾因“農(nóng)民工欠薪”的話題上過(guò)東方衛(wèi)視，且這個(gè)話題至今還留在奉賢區(qū)的某論壇上進(jìn)行討論。
據(jù)了解，“馨雅名庭”和“馨雅名筑”的開發(fā)商為上海豐翰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。中融信托名為“融翰1號(hào)上海奉賢南橋新城一期”的項(xiàng)目信息顯示，豐翰的實(shí)際控制人是陸小龍。
2013年的一則報(bào)道顯示，陸小龍還為“上海陸園實(shí)業(yè)投資(集團(tuán))有限公司”的實(shí)際控制人。
有消息顯示，同為江蘇如皋人的陸小龍是張志熔最親密的商業(yè)伙伴之一。
1月16日恒盛地產(chǎn)的公告中，曾這樣描述：陸小龍與其所屬上海陸園實(shí)業(yè)投資(集團(tuán))有限公司及其附屬公司與恒盛地產(chǎn)及其附屬公司沒有任何股權(quán)關(guān)系。公告還確認(rèn)，奉賢區(qū)的“馨雅名庭”和“馨雅名筑”是由上海陸園實(shí)業(yè)投資(集團(tuán))有限公司之項(xiàng)目公司委托本公司之上海附屬公司有償管理，不是本公司的開發(fā)項(xiàng)目。
據(jù)上海熱線報(bào)道，恒盛地產(chǎn)負(fù)責(zé)管理該項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人表示，除地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)外，對(duì)外受托項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)本身也是恒盛地產(chǎn)的重要業(yè)務(wù)組成部分。
這位負(fù)責(zé)人稱，在接受本項(xiàng)目委托后，恒盛地產(chǎn)憑著自身積累的管理經(jīng)驗(yàn)提高了“馨雅名筑”項(xiàng)目的水準(zhǔn)并加速了該項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，“截止2013年年底，項(xiàng)目已基本完成了銷售工作。
并在2014年年初至今，在竣工前的水、電、裝飾裝修、綠化等各項(xiàng)小區(qū)配套工程與工作也已基本竣工完成。
接下來(lái)，恒盛受托會(huì)繼續(xù)履行合約，積極推進(jìn)項(xiàng)目的順利交付”。
然而，在媒體眼中，“馨雅名庭”和“馨雅名筑”的項(xiàng)目或多或少還是拖累了恒盛地產(chǎn)。
克而瑞研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)薛建雄對(duì)記者反問：“本來(lái)這幾處都是已預(yù)售的項(xiàng)目。現(xiàn)在停工，且被法院查封。你說(shuō)影響大不大？”
未來(lái)何去何從
那么，就現(xiàn)狀看，這家曾排名中國(guó)房地產(chǎn)前50位的企業(yè)，是不是真的會(huì)像標(biāo)準(zhǔn)普爾所言，出現(xiàn)債務(wù)違約？
“很大程度上，要看兩方面。”一位四線城市的開發(fā)商，幾年前也曾向私募及多家當(dāng)?shù)氐摹按罄小苯柽^(guò)錢，他在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，“首先，就是你樓盤銷售的預(yù)期情況，這又決定于樓盤的品質(zhì)、認(rèn)可程度及市場(chǎng)的整體情況；其次，就是看你的信用和人脈。有的企業(yè)，為了還債，甚至?xí)蹆r(jià)賣樓，以回收現(xiàn)金流。或者，通過(guò)自身的人脈，借舊還新。”
也有觀點(diǎn)稱，恒盛地產(chǎn)不會(huì)輕易倒下，畢竟，就公司總資產(chǎn)看，其還有儲(chǔ)備地，部分項(xiàng)目還在售賣，并未滯銷。
數(shù)據(jù)顯示，截至去年上半年，恒盛地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備達(dá)1500萬(wàn)平方米，平均地價(jià)約每平米1331元，所有房地產(chǎn)資產(chǎn)的賬面值達(dá)400億元。有消息稱，此前曾有第三方測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)估算，“恒盛地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備總開發(fā)價(jià)值或?qū)⒊^(guò)千億元，公司資產(chǎn)基本面狀況良好”。
但同樣是數(shù)據(jù)進(jìn)行佐證，有媒體卻認(rèn)為，恒盛地產(chǎn)的凈負(fù)債高達(dá)195億元，凈負(fù)債權(quán)益比為107%，遠(yuǎn)高于行業(yè)83%的平均水平，“多個(gè)指標(biāo)表明，恒盛地產(chǎn)的危機(jī)已經(jīng)隱現(xiàn)”。
不止如此，恒盛地產(chǎn)還牽扯到了四川信托和中融信托兩家信托公司。
其中，涉及到了恒盛地產(chǎn)旗下樓盤的抵押?jiǎn)栴}。比如，四川信托的“恒盛祺偉開放期2期集合資金信托計(jì)劃”，總規(guī)模在3.9億元。300萬(wàn)以下的預(yù)期年收益率都達(dá)到了10%。
有分析稱，一旦恒盛地產(chǎn)短期“倒下”，更將牽涉到信托風(fēng)險(xiǎn)的問題。
對(duì)于外界的上述質(zhì)疑，記者未能聯(lián)系到恒盛地產(chǎn)相關(guān)人士。但恒盛地產(chǎn)總裁丁向陽(yáng)對(duì)外稱，公司旗下核心項(xiàng)目目前運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，“上海‘尚海灣’、南京‘金陵灣’、合肥‘壩上街’等核心項(xiàng)目均處所在區(qū)域的核心地段，目前銷售狀況良好，其進(jìn)度都按照公司總體規(guī)劃在穩(wěn)步推進(jìn)”。
值得注意的是，在證券經(jīng)紀(jì)行國(guó)浩資本有限公司看來(lái)，公司截至2014年6月30日的賬面值達(dá)182億元，約同每股2.95元，“現(xiàn)價(jià)僅相當(dāng)于0.35倍巿帳率，行業(yè)平均巿帳率達(dá)0.65倍”。
對(duì)此，國(guó)浩資本提到了恒盛地產(chǎn)未來(lái)的一種可能性：私有化。“張志熔現(xiàn)持有恒盛68.4%股權(quán)。隨著內(nèi)地地產(chǎn)巿場(chǎng)氣氛低迷，本行相信張志熔或于短期內(nèi)再次提出私有化計(jì)劃。”
國(guó)浩資本認(rèn)為，“恒盛基本因素較差，街貨(散戶投資者手里的權(quán)證)較少，交投不算活躍。若公司進(jìn)行私有化，風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)比率頗吸引。”
因此，國(guó)浩資本近日反而建議“投機(jī)性買入恒盛”，目標(biāo)價(jià)為1.77港元，相對(duì)每股賬面值折讓40%。
此前在2012年和2013年，恒盛地產(chǎn)曾打算私有化，且獲得了大股東的首肯，但無(wú)奈，在中小投資者的阻擊下，最終私有化未成功。
同時(shí)，按香港的政策條文，提出“私有化”一年之內(nèi)不能再次提交類似方案，但現(xiàn)在，時(shí)間上的限制已過(guò)。
行業(yè)“冰山一角”？
值得注意的是，針對(duì)恒盛地產(chǎn)的情況，現(xiàn)在市場(chǎng)中還有觀點(diǎn)稱，恒盛地產(chǎn)只是揭開了一個(gè)蓋子，未來(lái)可能會(huì)有更多的企業(yè)出現(xiàn)違約，或徹底倒下。
2009年中國(guó)實(shí)施經(jīng)濟(jì)刺激政策后房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一段繁榮時(shí)期，大量新公司扎堆出現(xiàn)于這一行業(yè)，“這些公司的財(cái)務(wù)狀況遠(yuǎn)不如恒盛地產(chǎn)穩(wěn)健，且在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期樓盤營(yíng)銷能力也要差得多”。
“盡管這些公司你可能聞所未聞，它們可能也不會(huì)在各大證券交易所上市，但如有一家像浙江興潤(rùn)置業(yè)這樣的不知名的小公司不僅拖欠了35億元債務(wù)，還引起了恐慌，那么，設(shè)想一下：7.9萬(wàn)家房地產(chǎn)公司中，如出現(xiàn)幾百家公司難以挺過(guò)2014年，后果會(huì)是怎么樣？”
中國(guó)金融智庫(kù)首席金融學(xué)家宏皓2014年曾針對(duì)100多個(gè)城市的調(diào)查結(jié)果稱，“中國(guó)90%的地產(chǎn)商早已資不抵債，銀行貸款、信托、中小企業(yè)債、私募基金、民間借貸、高利貸等融資手段齊發(fā)，90%的地產(chǎn)負(fù)債率都在150%-200%以上”。
“或許，沒這么夸張。一些中小企業(yè)可能會(huì)面臨一定的困難，但總體看，市場(chǎng)還是健康的，困難仍屬于小部分。”薛建雄堅(jiān)持認(rèn)為。
上述四線城市的開發(fā)商也認(rèn)為，[專業(yè) 注冊(cè)香港公司服務(wù)]現(xiàn)在部分房地產(chǎn)企業(yè)有些“大到不能倒”的意味，因?yàn)椋坏┙舆B倒下，牽扯到的不止是公司經(jīng)營(yíng)問題，還有其他方方面面的問題。因此，總體看，倒下的或違約的，可能還在少數(shù)。
美國(guó)德克薩斯農(nóng)工大學(xué)經(jīng)濟(jì)系終身教授、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長(zhǎng)甘犁此前對(duì)記者建議，為了以防萬(wàn)一，“有關(guān)部門還是應(yīng)盡快對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行壓力測(cè)試，盡力避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)”。
“其實(shí)，就現(xiàn)階段看，真正對(duì)房地產(chǎn)商影響最大的，莫過(guò)于和原先的落馬政治人物走得太近。比如，香港的另一家上市公司。”薛建雄認(rèn)為，“或許，這才是他們的最大風(fēng)險(xiǎn)。”
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