中美兩例土地流轉(zhuǎn)信托項目對比

3月7日，中信信托表示，與濟源市政府合作，正式成立了河南省首個土地流轉(zhuǎn)信托項目——“中信·濟源農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃”。該項目是全國首個針對建設(shè)生態(tài)文明、防風(fēng)固沙、防治霧霾為主要目的的土地流轉(zhuǎn)信托。

流轉(zhuǎn)目的相同環(huán)保增加收益

記者在中信信托官網(wǎng)上看到，[在大連注冊香港公司服務(wù)] 該土地流轉(zhuǎn)信托項目是為了通過與高附加值的苗木花卉企業(yè)合作，探討信托金融機構(gòu)針對農(nóng)業(yè)企業(yè)的金融服務(wù)模式，激發(fā)土地的金融屬性，將土地增值最大化。

同時，土地流轉(zhuǎn)既可以使農(nóng)民從土地上解放出來，從事效益更高的工作，又可維護農(nóng)民的土地承包權(quán)，使農(nóng)民享受到土地流轉(zhuǎn)帶來的增值收益，并將土地真正變?yōu)檗r(nóng)民可攜帶的資產(chǎn)，釋放農(nóng)村土地的資本活力。

記者在美國紐約埃爾邁拉市的一份日報的官網(wǎng)上看到媒體報道的一條信托新聞，該信托項目同樣是針對生態(tài)保護的。

根據(jù)該媒體報道，這款土地信托項目在五指湖區(qū)。該項目成立于1989年，至今已經(jīng)保護了超過16000英畝未開發(fā)的海岸線、峽谷、農(nóng)田和森林。該土地信托項目擁有并管理了30個對公眾開放的自然保護區(qū)，持有超過100個屬于私人的地產(chǎn)和稅收對象的地役權(quán)。該項目于美國時間3月11日增資至500萬美元。

土地制度不同模式存在差異

在中國，土地實行的是社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。2014年中央“一號文件”《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》中指出，“穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能。在落實農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán)，允許承包土地的經(jīng)營權(quán)向金融機構(gòu)抵押融資。”

而在美國，土地以私有制為主，國有土地只占其中一小部分。美國法律保護私有土地所有權(quán)不受侵犯，各種所有制形式之間的土地可以自由買賣和出租，價格由市場供求關(guān)系決定。記者查詢了相關(guān)資料，中國對土地信托的定義，大致上指是土地所有權(quán)人（委托人）為有效利用土地，提高不動產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營效率，而將土地信托予受托人，由受托人利用其專業(yè)的規(guī)劃與管理能力，將開發(fā)經(jīng)營的利潤做為信托受益分配金交付給受益人。大部份的土地信托年限多在30～50年。

美國土地信托模式是開發(fā)者（委托人）購買一塊生地（raw land），再將該土地所有權(quán)信托給受托人，簽訂信托契約，受托人發(fā)行土地信托受益憑證，而由委托人銷售該受益憑證給市場上的投資人，受益憑證代表對信托財產(chǎn)（土地所有權(quán)）的受益權(quán)，銷售受益憑證所得資金用來改良土地，然后將土地出租給由該開發(fā)者組成的公司。

受托人收取租金，[在寧波注冊香港公司服務(wù)] 負有給受益憑證持有人固定報酬的義務(wù)，并將剩余租金用來買回受益憑證。這一模式具有以下特點：通過資金的“集合”，解決了開發(fā)土地尤其是生地所需的巨額資金；為投資者提供了投資于利潤豐厚的土地產(chǎn)業(yè)的機會，同時也降低了個體投資風(fēng)險；投資人所擁有的受益憑證可以流動，具有較強的變現(xiàn)性。