如何撥開房地產(chǎn)信托理財(cái)?shù)拿造F

“6月份全國(guó)的CPI同比上漲6.4%，[注冊(cè)馬紹爾公司優(yōu)勢(shì)]一年期定存利息才3.5%,再不尋找投資機(jī)會(huì)，錢越放越不值錢了。”最近，有不少投資者發(fā)出這樣的感慨。

在CPI一浪高于一浪的推動(dòng)下，抗通脹、資產(chǎn)保值增值的需求愈加旺盛。上半年備受熱捧的房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品投資，也因近期監(jiān)管政策趨緊，讓投資者對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)管控產(chǎn)生了質(zhì)疑。

一方面是對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的憂慮，另一方面又是高收益的誘惑，投資者再度陷入房地產(chǎn)信托理財(cái)“霧里看花”的境地。沒(méi)有房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)業(yè)內(nèi)開發(fā)商實(shí)力不甚了解，僅能從產(chǎn)品收益、期限、發(fā)行機(jī)構(gòu)去評(píng)判產(chǎn)品的好壞，這恐怕是多數(shù)普通投資者當(dāng)前選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品面臨的最大困惑。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品霧里看花

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品規(guī)模為890億元，占全部集合信托產(chǎn)品41.22%。近幾個(gè)月市面上平均每周都有五六個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行。

從目前各家信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來(lái)看可分為兩類，一類是固定收益類，另一類是股權(quán)投資類。前者主要是通過(guò)向項(xiàng)目公司發(fā)放信托貸款、受讓融資方所持有的債權(quán)等形式開展，在產(chǎn)品到期時(shí)由項(xiàng)目公司向信托計(jì)劃支付本金和利息。因此這類產(chǎn)品在發(fā)行初期就有明確的預(yù)期收益率，期限相對(duì)較短，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低；而后者一般沒(méi)有明確的預(yù)期收益率，通過(guò)股權(quán)投資項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，享受項(xiàng)目股權(quán)分紅的同時(shí)，與開發(fā)商共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，期限相對(duì)較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)也高。由于股權(quán)投資類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品能夠有機(jī)會(huì)享受到房地產(chǎn)開發(fā)增值帶來(lái)的超額收益，所以更需要關(guān)注的是開發(fā)商的項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)以及品牌溢價(jià)能力。

為此，記者分析了今年截止目前為止市場(chǎng)上共發(fā)行的約350款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，絕大多數(shù)都屬于收益相對(duì)固定的產(chǎn)品，期限通常在1到2年，預(yù)期年化收益率從8%到12%不等。但真正股權(quán)投資類的產(chǎn)品并不多見，目前正在熱銷且被廣泛關(guān)注的一款信托產(chǎn)品“安城1號(hào)房地產(chǎn)基金集合資金信托計(jì)劃”，可以說(shuō)是真正的股權(quán)投資類房地產(chǎn)基金信托產(chǎn)品。

由于目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金起步門檻通常比信托高得多，一般需要上千萬(wàn)的投資門檻，因此個(gè)人投資者很難參與，通常的做法是由信托公司牽頭，作為大客戶直接投資基金。因此，股權(quán)投資類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品使得個(gè)人投資者亦有機(jī)會(huì)參與房地產(chǎn)基金的投資。以安城1號(hào)為例，該信托計(jì)劃通過(guò)持有有限合伙企業(yè)的有限合伙份額，間接投資一個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)，參與相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，最后通過(guò)股權(quán)退出實(shí)現(xiàn)獲取項(xiàng)目開發(fā)的收益。作為平安信托和綠城集團(tuán)聯(lián)手打造的一款房地產(chǎn)投資基金信托產(chǎn)品，該產(chǎn)品期限5年，整體運(yùn)作期間，雙方共同作為基金的管理人，平安信托主要負(fù)責(zé)管理與執(zhí)行各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施, 包括參與項(xiàng)目管理、對(duì)項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)實(shí)施監(jiān)管等，綠城集團(tuán)主要負(fù)責(zé)尋找種子項(xiàng)目以及項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)。

從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上看，這款產(chǎn)品著重在項(xiàng)目投資流程、資金封閉監(jiān)管、投后管理與信息披露等多方面加以風(fēng)險(xiǎn)把控，基金通過(guò)投資決策管理委員會(huì)以及項(xiàng)目公司董事會(huì)等制度參與項(xiàng)目公司重大事項(xiàng)決策，嚴(yán)密監(jiān)控項(xiàng)目公司資金運(yùn)作情況，主動(dòng)控制項(xiàng)目投資管理過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，確保基金在項(xiàng)目投資運(yùn)作過(guò)程中，與基金管理人自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)狀況等方面是相互隔離的。

選擇信托理財(cái)產(chǎn)品須撥開迷霧

盡管類似安城1號(hào)的房地產(chǎn)基金類產(chǎn)品參與的是房地產(chǎn)開發(fā)的投資行為，投資收益想象空間較大，但畢竟該產(chǎn)品是一款股權(quán)投資型產(chǎn)品，項(xiàng)目的收益客觀上受市場(chǎng)環(huán)境、宏觀政策等影響，投資風(fēng)險(xiǎn)必然存在。

為此，投資者選擇產(chǎn)品時(shí)，首先應(yīng)從自身的收益要求和風(fēng)險(xiǎn)承受度來(lái)初步篩選自己需要哪一類產(chǎn)品，然后再結(jié)合發(fā)行機(jī)構(gòu)、交易對(duì)手、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等多角度來(lái)綜合考慮具體某一款產(chǎn)品。

投資者首先需要明確自己能夠承受的風(fēng)險(xiǎn)承受度以及收益要求。如果您是一個(gè)穩(wěn)健的偏保守的投資者，那么就不適合選擇真正做股權(quán)投資的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，因?yàn)檫@類產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較高。在能承受的風(fēng)險(xiǎn)范圍之內(nèi)，可結(jié)合發(fā)行機(jī)構(gòu)、交易對(duì)手、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等幾個(gè)方面的情況來(lái)選擇合適的信托產(chǎn)品。

在發(fā)行機(jī)構(gòu)的選擇上，投資者要挑選品牌知名度高、有口碑的信托公司，著重考量公司綜合實(shí)力、房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)及業(yè)務(wù)累計(jì)規(guī)模、過(guò)往的投資表現(xiàn)等。建議投資者可參考用用益信托工作室發(fā)布的2010年信托公司綜合實(shí)力排行榜，盡可能選擇綜合實(shí)力靠前、開展房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)較早且累計(jì)規(guī)模較大的信托公司。

選擇好的交易對(duì)手也很重要。投資者要選擇投資綜合實(shí)力較強(qiáng)的一線房地產(chǎn)開發(fā)公司的信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的還款來(lái)源多來(lái)自于項(xiàng)目銷售回款，項(xiàng)目質(zhì)量及操盤開發(fā)商的資質(zhì)顯得尤為重要。

信托產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)也是投資者需要著重考量的因素。[馬紹爾公司特色]投資的首要目的是投資資金的安全性，再是投資收益。因此房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)至關(guān)重要，預(yù)期收益率是一方面，更需要關(guān)注產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，一旦面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，產(chǎn)品的抗風(fēng)險(xiǎn)度如何，這是對(duì)于投資者最好的保障。

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